Pandox AB (publ) delårsrapport januari–september 2023

Rekordstarkt driftnetto men högre räntekostnader

Juli–september 2023

• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 1 040 (967) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 7 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 920 (866) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 7 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 222 (193) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 28 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 1 102 (1 037) MSEK, en ökning med 6 procent
• Cash earnings uppgick till 558 (717) MSEK, motsvarande 3,04 (3,90) SEK per aktie
• I jämförelsekvartalet ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet om 48 MSEK respektive 37 MSEK. Justerat för dessa ökade EBITDA med 16 procent medan cash earnings minskade med 12 procent
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -90 (572) MSEK. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 43 (815) MSEK
• Periodens resultat uppgick till 460 (1 687) MSEK, motsvarande 2,48 (9,16) SEK per aktie
• Under det tredje kvartalet förvärvades och tillträddes Hilton Belfast

Januari–september 2023

• Intäkter Fastighetsförvaltning uppgick till 2 762 (2 459) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnetto Fastighetsförvaltning uppgick till 2 388 (2 170) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 12 procent justerat för valutakurseffekter
• Driftnetto Operatörsverksamhet uppgick till 493 (382) MSEK. Ökningen för jämförbara enheter var 89 procent justerat för valutakurseffekter
• EBITDA uppgick till 2 754 (2 476) MSEK, en ökning med 11 procent
• Cash earnings uppgick till 1 327 (1 542) MSEK, motsvarande 7,22 (8,39) SEK per aktie
• I jämförelseperioden ingår statliga stöd i Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet om 116 MSEK respektive 141 MSEK. Justerat för dessa ökade EBITDA och cash earnings med 24 respektive 3 procent
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till -768 (1 246) MSEK, varav -971 MSEK orealiserat och 203 MSEK realiserat. Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 31 (2 377) MSEK
• Periodens resultat uppgick till 545 (4 103) MSEK, motsvarande 2,87 (22,28) SEK per aktie
• Belåningsgraden uppgick till 46,8 procent och räntetäckningsgraden, rullande tolv månader, var 2,8 ggr

Kommentar från vd Liia Nõu

Stabilt resultat i en solid hotellmarknad
Under det tredje kvartalet var efterfrågan i hotellmarknaden god. Vi har nu nått en stabiliserad nivå baserat på aktuell sammansättning i efterfrågan och säsongmönster, där dock internationellt resande och större möten och konferenser inte återhämtat fullt ut jämfört med 2019. Fritidsefterfrågan var god sommarmånaderna och affärsefterfrågan utvecklades väl efter semesterperioden. Hushållen har fortsatt prioriterat upplevelser och resande trots högre levnadsomkostnader, samtidigt som företag generellt sett har fortsatt öka sitt resande. Sett till enskilda hotellmarknader utvecklades Storbritannien och Irland särskilt starkt, framförallt drivet av en mycket stark snittprisutveckling.

I det tredje kvartalet ökade Pandox totala intäkter och driftnetto med 7 respektive 10 procent, för jämförbara enheter justerat för valutakurseffekter. I absoluta tal var intäkter och driftnetto de högsta någonsin drivet av en god operationell utveckling för både Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet, men på grund av framförallt snabbt och kraftigt stigande marknadsräntor och därmed högre finansiella kostnader, minskade cash earnings med 22 procent. Justerat för pandemirelaterade statliga stöd om totalt 85 MSEK, för åren 2020–2021, som slutreglerades i det tredje kvartalet 2022, minskade cash earnings med 12 procent.

Givet vår räntebindning om drygt 70 procent och antagandet att marknadsräntorna planar ut, förbättras förutsättningarna för tillväxt i cash earnings 2024.

Ökad tillväxtpotential efter investeringar
Vi fortsätter att fokusera på långsiktigt värdeskapande genom utveckling av vår befintliga portfölj. Pandox har en betydande verktygslåda för värdeskapande där vi arbetar aktivt tillsammans med våra hyresgäster för att utveckla hotellprodukterna och öka värdet i hotellfastigheterna. Under årets första nio månader har vi investerat cirka 730 MSEK i olika värdehöjande och kassaflödesdrivande projekt. Det är en styrka att kunna investera även i en mer osäker omvärld.

Bland de större pågående investeringarna vill jag lyfta fram konceptrenoveringen för Citybox i Bryssel där vi konverterar ett traditionellt affärshotell till en urban lifestyle-produkt. Utbyggnaden av DoubleTree by Hilton Brussels City är också ett spännande projekt där vi bygger ut hotellet med 150 rum och skapar Bryssels största hotell och stadens modernaste mötesprodukt. Andra exempel är Scandic Go Fridhemsplan där vi tecknat ett nytt hyresavtal med Scandic och nu ompositionerar hotellet mot ekonomisegmentet, samt Radisson Blu Glasgow som genomgår en omfattande modernisering av hotellprodukten. Under året har vi också slutfört större renoveringar av Pullman Stuttgart Fontana och Quality Grand Borås samt Hotel Pomander i Nürnberg som nu öppnat efter två års omfattande renovering. De nya hotellprodukterna är mycket konkurrenskraftiga och har stor tillväxtpotential i sina respektive marknader. De färdigställda och pågående projekten kommer att bidra positivt till vår resultat- och värdetillväxt successivt under 2024 och 2025, med full effekt motsvarande cirka 300 MSEK i årligt driftnetto 2026. Därutöver har vi i kvartalet fattat beslut om ett omfattande klimatomställningsprojekt för åtta hotellfastigheter i Operatörsverksamhet för motsvarande 29 MEUR. Projektet löper över tre år och beräknas generera kostnadsbesparingar om cirka 3 MEUR per år när det är slutfört.

Betydande värdeskapande vid nya hyresavtal
Vårt senaste hyresavtal med Strawberry är ett bra exempel på vårt värdeskapande vid renovering och tecknande av nya hyresavtal. Avtalet, som ingicks efter kvartalets slut, avser Hotel Mayfair i centrala Köpenhamn som kommer att ompositioneras till varumärket Hobo. Intresset för att teckna hyresavtal för hotellet var stort från både nordiska och internationella hotelloperatörer.

Uthyrningen är i linje med vår strategi för aktivt värdeskapande. Det är också en milstolpe i en process som började redan 2020 då vi tog över driften av hotellet och påbörjade en renovering, som förväntas vara klar under andra halvåret 2024 då det nya hyresavtalet träder i kraft.

Hyresgästen är stark, villkoren är attraktiva med god garanterad miniminivå och kommer att resultera i en betydande värdeökning för hotellfastigheten. 

Fortsatt god finansiell handlingsfrihet
Vi har ett högt förtroende hos våra relationsbanker och vår refinansieringsrisk är låg. Andelen kreditfaciliteter med en löptid kortare än ett år uppgår till cirka 22 procent, varav huvuddelen förfaller under det andra och tredje kvartalet 2024. Vi har löpande och positiva dialoger med långivare om refinansiering. Vid utgången av kvartalet uppgick vår belåningsgrad till 46,8 procent, vilket är i den lägre delen av vårt intervall, och vår räntetäckningsgrad mätt på rullande tolv månader var 2,8 ggr.

Under de första nio månaderna uppgick orealiserade värdeförändringar netto för hela fastighetsportföljen till -1 306 MSEK. Hotellmarknadens goda utveckling har växlat ut i högre kassaflöden i hotellfastigheterna som till cirka två tredjedelar har motverkat den negativa effekten av högre direktavkastningskrav. Genom vår internationella exponering hade vi också en positiv valutaeffekt i fastighetsvärdet om 1 781 MSEK i perioden.

Pandox strategi är att skapa värde genom tillväxt i kassaflöde drivet av omsättningsbaserade hyresintäkter, effektiv egen drift och projektutveckling i det befintliga fastighetsbeståndet, kombinerat med optimering av fastighetsportföljen både genom förvärv och avyttringar. Generellt går transaktionsmarknaden för hotellfastigheter på sparlåga med relativt stor skillnad i prisförväntan mellan köpare och säljare. Det finns dock fickor av möjligheter som vi utnyttjar när priset är rätt, både som köpare och säljare. Vi har under året gjort tre förvärv, varav det senaste var Hilton Belfast inklusive drift, som vi tillträdde i juli. Hotellet är välinvesterat med ett starkt läge i centrala Belfast. Avyttringar är ett viktigt verktyg som gör det möjligt att omallokera kapital till investeringar med högre avkastningspotential. Ett exempel är Intercontinental Montreal som vi avyttrade tidigare i år i linje med fastighetsvärderingen före pandemin.

Positiv utblick
I det fjärde kvartalet förväntar vi oss en fortsatt stabil efterfrågan i hotellmarknaden och ett normalt säsongsmönster. Efterfrågan minskar normalt under andra halvan av december för att åter öka från mitten av januari. För 2024 förväntar vi oss en viss RevPAR-tillväxt i hotellmarknaden med stöd av en stark eventkalender i Tyskland med fotbolls-EM i juni-juli och stabila marknadsförutsättningar i övriga marknader. Hotellefterfrågan är beroende av ekonomisk aktivitet och den största risken är geopolitiska följdeffekter på konjunktur och resande.

Liia Nõu, vd

Presentation av delårsrapporten
Pandox presenterar delårsrapporten för investerare, analytiker och media via en webbsänd telefonkonferens den 26 oktober 2023 kl. 08:30 CEST. Som en tjänst till Pandox intressenter sker också en extern uppdatering av hotellmarknaden.

Om du önskar delta via webcasten, gå in på följande länk:
https://ir.financialhearings.com/pandox-q3-report-2023

Om du önskar delta via telefonkonferens registrerar du dig via följande länk:
https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5009236
 

Bilaga: Delårsrapport januari–september 2023

FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, VÄNLIGEN KONTAKTA:
Liia Nõu, vd, +46 (8) 506 205 50
Anneli Lindblom, CFO, +46 (0) 765 93 84 00
Anders Berg, SVP Head of Communications and IR, +46 (0) 760 95 19 40

Denna information är sådan information som Pandox AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 oktober 2023 kl. 07:00 CEST.

Om Pandox
Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i norra Europa med fokus på större hotell på viktiga fritids- och affärsdestinationer. Pandox hotellfastighetsportfölj omfattar 159 hotell med cirka 35 800 rum i 15 länder. Pandox verksamhet är organiserad i Fastighetsförvaltning, som omfattar hotellfastigheter med långa hyresavtal med ledande hotelloperatörer och Operatörsverksamhet, som omfattar hotelloperatörsverksamhet som Pandox bedriver i sina helägda rörelsefastigheter. Pandox grundades 1995 och bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. www.pandox.se