Höga inträdesbarriärer på en
hotellmarknad i ständig utveckling

Pandox är en ledande hotellfastighetsägare i Europa med en aktiv ägarmodell som täcker hela hotellvärdekedjan. Hotellfastighetsmarknaden är fragmenterad med goda tillväxtmöjligheter

Pandemin har förstärkt mer än förändrat

Pandemin har förstärkt redan pågående trender, inte minst intresset för omsättningsbaserade hyresavtal som balanserar avkastning och risk mellan fastighetsägare och hyresgäst på ett bättre sätt än fasta hyresavtal. Det har i sin tur ökat behovet och värdet av djupare kunskap om hotellverksamhet vilket är positivt för Pandox.

Få börsnoterade konkurrenter

Börsnoterade specialister inom hotellfastigheter i Europa är förutom Pandox (Nasdaq Stockholm, PNDX), PPHE Hotel Group (London Stock Exchange, PPH) och Covivio Hotels (Euronext Paris, COVH).

Andra fastighetsbolag med en betydande hotellfastighetsexponering är bland annat Aroundtown (Frankfurt Stock Exchange, AT1) och Balder (Nasdaq Stockholm, BALD). I USA finns flera större börsnoterade hotellfastighetsägare.

Hotellfastigheter är ett tillgångsslag som kräver specialisering, aktivt ägande och ett industriellt perspektiv för framgångsrikt värdeskapande. Tid är också en viktig nyckel till framgång. Det tar lång tid att förvärva lämpliga fastigheter, genomföra investeringar och bygga relationer med de hotelloperatörer och affärspartners som kan utveckla och realisera
hotellens fulla potential.

Pandox marknadsandel

Pandox har en totalt sett låg marknadsandel i hotellfastighetsmarknaden. Företagets bedömning är att Pandox marknadsandel uppgår till mindre än 1 procent, mätt i tillgängliga rum på samtliga Pandox marknader.

Goda förutsättningar för Pandox …

Höga inträdesbarriärer

Inträdesbarriärerna på hotellfastighetsmarknaden är höga. Hotellfastigheter har unika särdrag och det krävs omfattande specialistkompetens och betydande kapital för att skapa en portfölj med attraktiv risk- och avkastningsprofil. En väl inarbetad hotellfastighet i ett strategiskt läge har naturliga konkurrensfördelar som är svåra att kopiera. En väldiversifierad hotellfastighetsportfölj är ännu svårare att återskapa då det krävs ett långsiktigt perspektiv och en internationell närvaro.

Stor och fragmenterad marknad

Hotellfastighetsmarknaden i Europa är fragmenterad. Pandox, som är en av de största aktörerna, har en samlad marknadsandel om knappt 1 procent, mätt i antalet rum på de marknader där företaget är etablerat. Konkurrerande hotellfastighets bolag är sällan internationella specialister utan oftast finan-siella aktörer eller nationella fastighetsbolag med olika fastighetstyper i portföljen. Totalt rör det sig om en handfull konkurrenter på respektive marknad, varav endast ett fåtal är aktiva på flera marknader.

Behovet av operatörskunskap ökar

I takt med att stora hotellkedjor blir mer varumärkesorienterade ökar behovet av specialiserade hotellfastighetsägare och starka operatörer. Det beror på att det varumärkeslöfte som ges i digitala kanaler måste omsättas till en positiv gästupp levelse i en fysisk miljö på hotellet. Det kräver kunskap om hur en attraktiv hotellprodukt skapas genom en kombination av effektiv drift och värde skapande investeringar. Här har skickliga operatörsbolag gradvis flyttat fram positionerna. Utvecklingen har skapat utrymme för Pandox att ta över driften när förutsättningarna för ett lönsamt hyresavtal saknas.

Flexibilitet och snabbhet skapar möjligheter

Pandox paneuropeiska position och förmåga att arbeta med alla driftsmodeller skapar tydliga konkurrensfördelar och till växt möjligheter. Pandox kärnaffär är att förvärva och förädla hotellfastigheter och hyra ut dem till starka hotelloperatörer under omsätt nings baserade hyresavtal, där Pandox hyresintäkter växer i takt med operatörens omsättning. Pandox rör sig fritt över hela hotellvärdekedjan och kan driva hotellverksamhet i fastigheter som företaget äger. Det minskar risken och skapar nya affärsmöjligheter.

… på en hotellmarknad i ständig utveckling

Förändrade affärsmodeller i hotellmarknaden

Den internationella hotellmarknaden har genomgått en omfattande strukturförändring. Stora internationella hotellkedjor har förändrat sina affärsmodeller och avyttrat sina hotellfastigheter samt lagt ut driften av hotellen till andra parter. I stället har de utvecklat olika former av asset light-strategier som kräver mindre kapital, med fokus på framförallt distribution (bokningar) och varumärkesutveckling (franchising). De stora hotellbolagen har idag relativt lite att göra med hotellens dagliga drift. Den sköts istället oftast av specialiserade oberoende driftsbolag genom franchise- och managementavtal.

Asset-light kräver stora volymer för lönsamhet

I en asset light-strategi består intäkterna primärt av franchise- och boknings-avgifter. Affärsmodellen kräver stora volymer för lönsamhet. Det övergripande målet är att öka antalet franchisetagare och rumsbokningar, helst genom egna distributionskanaler. Affärsmodellen kräver inte bara stora marknadsinveste-ringar utan också en stadig ökning av antalet rum i portföljen, vilket lett till en jakt på nya franchisetagare och i vissa fall konsolidering. En bidragande orsak till utvecklingen är internetbaserade resebyråer (OTA:s) som aggregerar utbud och matchar efterfrågan med hjälp av effektiv teknik och omfattande marknads föring.

Färre operatörer men fler varumärken

Konsolideringen har minskat antalet varumärkesägare medan antalet varu-märken har ökat. Anledningen är att många hotellkedjor lägger stora resurser på att diversifiera sina varumärkesportföljer och attrahera kundefterfrågan i nya segment.