Ordförandeord: 
På rätt spår igen

2022 var året då hotellindustrin fick sin stora revansch. För oss smakar utvecklingen extra gott då vi under pandemin – utan att slå oss själva för bröstet – enträget basunerade ut att människor och företag återigen skulle resa när det blev möjligt igen.

10 mars 2023

Den starka återhämtningen har dock inte kommit utan utmaningar. När hotellen snabbt fylldes blev det svårt att rekrytera personal. Här är jag djupt imponerad av både hyresgästernas och vår egen förmåga att hantera den kraftiga tillströmningen av gäster med begränsad och i många fall nyutbildad personal. Glädjen grumlas dock inte minst av det tragiska kriget i Ukraina som orsakat många människor mycket lidande. Jag är stolt över att Pandox bidragit på olika sätt. Förutom ett finansiellt bidrag till UNICEF känns det extra bra att vi erbjudit hotellrum utan kostnad till människor på flykt.

Inflationsskydd och bankfinansiering
Världen har under 2022 lämnat en lång period av låg inflation och låg ränta bakom sig. För många fastighetsbolag har det inneburit ett bryskt uppvaknande. Pandox är i en något bättre sits tack vare i huvudsak rörliga intäkter och 100 procent bankfinansiering med säkerhet i underliggande fastighet. Vi har därmed ett inbyggt inflationsskydd i intäkterna samtidigt som vi slipper den osäkerhet som följer med marknadsfinansiering i form av obligationslån eller hybridlån. Med det sagt är vi inte på något sätt förskonade från utvecklingen och vi kommer att ha högre finansieringskostnader under 2023.

Oron på räntemarknaderna har naturligtvis krävt styrelsens och finansutskottets fulla uppmärksamhet under året. Vi har 13 banker som vi har långa och starka relationer med. Tillsammans med dem har vi nyligen navigerat igenom en pandemi, vilket nog varit det ultimata stresstestet. Vi är därför övertygade om att vi kommer ta oss igenom även en period av för hög inflation och höga räntor tillsammans.

Under året har det varit extra viktigt för styrelsen att hitta en balans mellan å ena sidan en stark finansiell ställning och å andra sidan möjligheter till offensiva förvärv och investeringar.

Uppsving i både marknad och resultat
Hotellmarknadens goda tillväxt har väsentligt förbättrat både Pandox och hyresgästernas lönsamhet och kassaflöden och den finansiella risken i hotellsektorn är lägre än på många år. Pandox belåningsgrad och många operatörers skuldsättning är idag lägre än innan pandemin. Aptiten på gemensamma utvecklingsprojekt är också större än på länge och nya investeringar kommer att bidra positivt till hotellprodukternas konkurrenskraft och framtida hyrespotential. Vår förlängning av 15 hyresavtal med Scandic under året är ett bra exempel.

Goda möjligheter till fortsatt värdeskapande
Ett mer utmanande finansieringsklimat har skapat möjligheter till attraktivt prissatta förvärv, framförallt i Operatörsverksamhet, där vi gjort flera förvärv på avkastningsnivåer som väl förväntas kompensera för högre räntekostnader. Vi har också vår vana trogen fortsatt att investera cirka 1 miljard SEK i befintlig portfölj i kassaflödeshöjande projekt.
Risken för en lågkonjunktur framtvingad av hög inflation, högre räntor och mer försiktiga konsumenter och företag har ökat. Styrelsens strategi är att planera för det värsta och hoppas på det bästa. Pandox finansiella beredskap är god och organisationen är stark och kompetent. Ett tuffare ekonomiskt klimat gör det än viktigare att fokusera på menings

fullt hotellindustriellt värdeskapande, vilket är Pandox paradgren sedan dess grundande 1995.
Avslutningsvis vill jag tacka alla aktieägare, långivare, affärspartners och medarbetare för ett gott samarbete.

Oslo i mars 2023
Christian Ringnes