"Mot nya höjder"

2025 var ett stort år för Pandox. Vi firade vår 30-årsdag på bästa sätt genom förvärvet av Dalata Hotel Group som är vårt största någonsin. Vi befäste därmed vår position som den ledande hotellfastighetsägaren i Europa. Här berättar vd Liia Nõu om det gångna året och blickar framåt mot 2026.

Liia, berätta varför 2025 var så speciellt för Pandox?

Det gångna året var fyllt av milstolpar. Pandox firade 30 år – och gjorde det på bästa tänkbara sätt genom det största förvärvet i bolagets historia. En födelsedagspresent värdig en jubilar!

För de som inte känner till vår historia: Pandox grundades 1995 av det statliga bolaget Securum. Bakgrunden var den djupa finans- och fastighetskris som drabbade Sverige i början av 1990-talet. Uppdraget var att samla problemtyngda hotellfastigheter i en portfölj och förbereda dem för försäljning. När den värsta stormen lagt sig insåg man att verksamheten – då bestående av 18 hotellfastigheter i Sverige – hade potential att stå på egna ben. Så föddes Pandox. Med facit i hand är det många som är glada över det beslutet.

Sedan dess har Pandox vuxit stadigt, både geografiskt och finansiellt, men med samma grundidé – specialisering på hotellfastigheter med ett aktivt, långsiktigt och engagerat ägande.

Lagom till vårt 30-årsjubileum i november genomförde vi vårt hittills största förvärv: Dalata Hotel Group, med verksamhet i Irland och Storbritannien, vilket gör Storbritannien till vår enskilt största marknad, och tillsammans med Irland, vår största region.

Hotellmarknaden har fortsatt att växa och Pandox med den. Vilka har drivkrafterna varit 2025?

Hotellmarknadens tillväxt har framförallt drivits av ett aktivt fritidsresande och många stora evenemang. Det finns en stor efterfrågan på upplevelser och resande, som gång på gång övertrumfar nya geopolitiska utmaningar. Hotellmarknaden visade under 2025 återigen prov på denna starka motståndskraft. Beläggningsgraden steg under året medan snittpriserna höll sig stabila. Som vanligt ser vi en viss divergens mellan olika marknader och segment: ekonomi- och budgethotell har utvecklats svagare, medan högre prissegment – där Pandox huvudsakligen är verksamt – fortsatte att växa.

Geografiskt gick Norden bäst, särskilt Norge, tillsammans med Sverige och Danmark. I Storbritannien var tillväxten lägre än tidigare år men den stärktes successivt under året. I Tyskland var underliggande efterfrågan stabil men tillväxten var negativ på grund av ett starkt jämförelseår, 2024, då EM i fotboll arrangerades i flera större städer. Året avslutades dock mycket starkt med stöd av en fullspäckad mässkalender.

Den positiva marknadstrenden avspeglades också i vårt resultat, där intäkter och driftnetto ökade med 5 respektive 10 procent. Cash earnings justerat för transaktionskostnader och förberedande finansiella kostnader för förvärvet av Dalata uppgick till 2 206 MSEK, en ökning med 13 procent, eller 8 procent per aktie.

Jag är mycket nöjd med vår prestation – med Dalata, med de tilläggsförvärv vi gjort under året i form av Pullman Hotel Cologne och Elite Hotel Frost i Kiruna, samt med de lönsamma investeringar vi hela tiden gör i vår befintliga portfölj. Under året har flera större projekt blivit klara, bland annat Scandic Malmen och Scandic Alvik i Stockholm, The Hotel i Bryssel samt Leonardo Royal Hotel Frankfurt. Vår pipeline av pågående projekt är omfattande och kommer att bidra till fortsatt tillväxt i driftnettot de kommande åren.

Avyttringar är också ett viktigt verktyg då de frigör kapital som kan återinvesteras i fastigheter med högre avkastning. Quality Hotel Winn i Göteborg, Scandic Imatra och Crowne Plaza Antwerp (som avyttrades 2 februari 2026) är några exempel från det senaste året.

Ni har under året förvärvat Dalata Hotel Group plc, som är ert största någonsin. Vilka var motiven?

Hotellfastigheterna passar väl in i Pandox förvärvsstrategi – de är lönsamma, ligger i starka lägen och tillhör attraktiva prissegment. Vi har sedan 2017 byggt en stark marknads-och kunskapsposition i Storbritannien och Irland. Dalata erbjöd en historisk möjlighet att kraftigt expandera vår närvaro i en av Europas största och mest dynamiska hotellregioner.Affären genomförs med Scandic som operatörspartner, där vi, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet i en fastighetsägande och en hotelldrivande del, behåller 31 förvaltningsfastigheter i Irland och Storbritannien. Avsikten är att Scandic, efter uppdelningen, förvärvar den operativa driftsplattformen med totalt 56 hotellverksamheter för 500 MEUR, samt att de fortsatt driver de 31 Förvaltningsfastigheterna under långa, omsättningsbaserade hyresavtal med garanterad miniminivå och delade investeringar – kärnan i Pandox affärsmodell.

Affären är ett tydligt exempel på Pandox förmåga att genomföra komplexa och värdeskapande transaktioner på internationella marknader. Genom förvärvet förväntas hyresintäkterna öka med 1 145 MSEK, driftnettot öka med 1 115 MSEK och cash earnings öka med 430 MSEK, mätt på årsbasis och till aktuell valutakurs (EUR/SEK 10,55). I det fjärde kvartalet redovisade vi ett förvärvsresultat om 1 598 MSEK från den förväntade försäljningen av operatörsverksamheten till Scandic, vilket tillsammans med uppskjuten skatt om 1 847 MSEK motsvarar ett bidrag till EPRA NRV om 17,70 SEK per aktie. Värt att nämna är också att vår belåningsgrad, vid årets utgång, uppgick till 52,7 procent.

Hur säkerställer Pandox att Science Based Targets driver både klimat- och affärsnytta?

Våra SBT-mål är integrerade i affärsstrategin. I Egen drift ger vårt gröna investeringsprogram en förväntad avkastning på cirka 10 procent samtidigt som koldioxidutsläppen minskar med 42 procent för 13 fastigheter. För Scope 3, som är utsläpp kopplade till hyresavtal och står för cirka 90 procent av våra utsläpp, har vi etablerat en omställnings[1]plan som är beroende av samarbete med hyresgästen där hållbarhet analyseras i varje affärscase. Det har resulterat i initiativ, så som batterilagring och solceller i Luleå med planerad implementation i ytterligare sex fastigheter, energieffektiviseringsförslag i flertal fastigheter som är under utvärdering samt ett nytt badrumskoncept som testats i två pilotprojekt och ska skalas upp i hela koncernen från 2026.

Vilka fördelar ger CSRD-rapporteringen och grön finansiering?

Den har stärkt vår förmåga att integrera hållbarhet i affären. Genom att tidigt rapportera enligt ramverket har vi byggt robusta processer och intern kontroll som skapar tydlighet mellan strategi, mål och genomförande. Andelen grön finansiering framtidssäkrar vår portfölj och stärker vår långsiktiga tillgång till kapital. Under året uppgick andelen grön finansiering till 41 procent och vår ambition är att hållbarhetslänka samtliga låneavtal.

Hur ser du på Pandox position och kapitalallokering kommande år?

Med förvärvet av Dalata är Pandox nu en av de största hotellfastighetsägarna i Europa. Vi har en fantastisk plattform med 193 hotellfastigheter i 11 länder, i över 90 städer, med starka partners och kända varumärken. Plattformen ger oss ett betydande utrymme för värdeskapande. Genom kassaflödeshöjande investeringar – som renoveringar, ompositioneringar och utbyggnader – kan vi fortsätta utveckla våra fastigheter och stärka hyresgästernas konkurrenskraft. Den här typen av investeringar är en central del av Pandox DNA och de skapar både tillväxt och värde över tid.

Vi har visat att vår affärsmodell fungerar i alla väder. Under perioden 2015–2025, exklusive Dalata-förvärvet, investerade vi cirka 38 miljarder SEK i förvärv och förädling av hotellfastigheter. Dessa investeringar ökade driftnettot med sammanlagt cirka 2,9 miljarder SEK per år, motsvarande en genomsnittlig årlig avkastning om 7,7 procent. Justerat för pandemieffekterna 2020 ökar den genomsnittliga avkastningen till 11,7 procent. Avkastningen är ett resultat av vår fokuserade affärsmodell, en kompetent och handlingskraftig organisation samt ett långsiktigt perspektiv där vi delar risk med våra hyresgäster. Det är en modell vi kommer att bygga vidare på – och som skapar värde både på kort och lång sikt.

Jag vill rikta ett stort och varmt tack till alla medarbetare för ert engagemang och ert hårda arbete under 2025. Ni driver Pandox framåt varje dag med er professionalism, kreativitet och vilja att göra skillnad. Tack också till våra partners för konstruktiva samarbeten och fina resultat – samt till våra aktieägare för ert värdefulla förtroende som gör det möjligt för oss att fortsätta utveckla våra fastigheter, våra destinationer och vårt bolag.

Och som traditionen bjuder vill jag till sist skicka ett särskilt tack till våra kontorshundar – the Pandogs. Er energi, lekfullhet och oförställda glädje bidrar mer än ni anar till vår arbetsmiljö­. Ni är en självklar och uppskattad del av Pandox-familjen.

Stockholm i mars 2026
Liia Nõu, vd Pandox