Avtals- och driftsmodeller

Hyresavtal är den dominerande amodellen för Pandox. Hyresavtalet har tydliga fördelar både för fastighetsägare och hyresgäst eftersom det gör det möjligt att dela avkastning, risk och investeringar mellan parterna. Det finns fyra driftsmodeller i hotellfastighetsmarknaden och Pandox arbetar med dem alla.

Fastighetsförvaltning

Hyresavtal
Pandox arbetar med omsättningsbaserade hyresavtal, ofta med en garanterad minimihyra. Avtalsmodellen har flera fördelar:

• Långsiktigt perspektiv
• Gemensamma incitament
• Delade investeringar och delad risk
• Produktivitet och lönsamhet i fokus

Så fungerar det
Ett omsättningsbaserat hyresavtal är knutet till hotellrörelsens utveckling där en viss andel av hotellets omsättning betalas i hyra till Pandox. När hotellets omsättning ökar så ökar också Pandox hyresintäkt och vice versa. Hotellfastighetsägare och hotell operatör delar därmed både uppsida och nedsida och har tydliga gemensamma incitament att öka hotellets lönsamhet och därmed hotellfastighetens värde. I många hyresavtal finns också garantinivåer under vilka hyresintäkten inte kan falla. De täcker de kapitalkostnader Pandox har för fastig heternas finansiering. I några enstaka fall har Pandox också fasta hyresavtal.

Intresset för hyresavtalet ökar
Pandox har genom åren förvärvat, förnyat och nytecknat ett stort antal hyresavtal på befintliga och nya marknader och ser ett ökat intresse för avtalsformen. En förklaring är en ökad specialisering i hotellmarknaden och framväxten av starka regionala hotelloperatörer som delar synen på hyresavtalets fördelar. Covid-19 har ytterligare stärkt argumenten för omsättningsbaserade hyresavtal. För Pandox som hotellfastighetsägare är hyresavtalet en central del av värdeskapandet i hotellverksamheten eftersom det bidrar till delade investeringar och delad risk.

Operatörsverksamhet

Egen drift med varumärke under franchiseavtal
När en hotellfastighetsägare äger både hotellfastigheten och hotellrörelsen kan ett franchiseavtal med en varumärkesägare vara lämpligt. Hotellfastighetsägaren kan då dra fördel av franchisegivarens varumärke och distributionskraft. Vanligen betalar franchisetagaren royaltyavgifter baserade på omsättningen samt ytterligare avgifter för tillgång till andra tjänster. Franchiseavtal är vanliga i Operatörsverksamhet.

Egen drift med oberoende varumärke
I vissa fall kan det vara bättre att ge hotellet en helt egen profil med hjälp av
ett  oberoende varumärke, till exempel i en lokal marknad där ett internationellt varumärke har låg igenkänningsfaktor och kostnaden för rättigheter och distribution inte är motiverade.

Managementavtal
Ett managementavtal är ett agentavtal där hotellfastighetsägaren även äger hotellrörelsen och uppdrar åt en hotelloperatör att driva och förvalta hotellet för hotellfastighetsägarens räkning. För detta betalar fastighetsägaren en managementavgift, som ofta är omsättningsbaserad, till operatören.
Managementavtal är ofta mycket långa och innebär att operatören förbinder sig att driva hotellet enligt givna varumärkes strategier. Med denna avtalsstruktur bär hotellfastighetsägaren samtliga investeringsåtaganden, vilket innebär ett ekonomiskt ansvar för både hotelldriften och fastig heten.