Vårt hittills starkaste kvartal

Stark tillväxt i restriktionsfritt kvartal
Det tredje kvartalet 2022 var det första kvartalet sedan 2019 utan betydande pandemirestriktioner. Hotellmarknaden har nu återgått till ett mer eller mindre normalt säsongsmönster och en normal affärsmix. RevPAR är tillbaka på förpandemisk nivå framförallt drivet av ett högre snittpris. För de första nio månaderna 2022 var RevPAR i Europa cirka 1 procent* högre än motsvarande period 2019, med ett snittpris som var cirka 16 procent högre och en beläggningsgrad som var cirka 5 procentenheter lägre än 2019. Hotellefterfrågan är brett förankrad och affärs- och gruppresandet har ökat.

Den starka marknadsåterhämtningen växlade ut i stark tillväxt och lönsamhet för Pandox. För jämförbara enheter ökade nettoomsättning och driftnetto med 78 respektive 84 procent i det tredje kvartalet jämfört med motsvarande period 2021. Omsättningsbaserade hyror ökade till cirka 378 (147) MSEK.

Stark finansiell ställning
Den finansiella utvecklingen var genomgående stark med ökat driftnetto, positiva orealiserade värdeförändringar för fastigheter och derivat samt positiva valutakurseffekter.

De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter i kvartalet förklaras av starkare kassaflöden som en effekt av hotellmarknadens återhämtning, vilket mer än väl kompenserade för ökade direktavkastningskrav. Det finns en risk att högre finansieringskostnader kommer leda till högre direktavkastningskrav, men detta har ännu inte gett avtryck i transaktionsmarknaden för hotellfastigheter.

Trots erlagd köpeskilling för två förvärv om motsvarande cirka 878 MSEK sjönk belåningsgraden till 47,1 procent. Det är värt att betona att Pandox enbart har bankfinansiering och att vi har en god dialog med våra långivare om kommande refinansieringar. Den senaste tidens utveckling i räntemarknaden betyder att Pandox räntekostnader kommer att öka gradvis under 2023.

Uppskjutna hyror minskade till 352 MSEK i det tredje kvartalet jämfört med 537 MSEK i det andra kvartalet. Merparten av hyresavtalen har nu återgått till fakturering i förskott enligt ursprungliga villkor.

Hög affärsaktivitet
Basen i Pandox strategi är aktivt ägande och långsiktig utveckling av hotellfastigheter. Vi ser också möjligheter att utmana oss själva när det gäller enskilda hotellfastigheters plats i portföljen. Vi är inte främmande för att avyttra hotellfastigheter när priset är rätt. Avtalet om försäljning av InterContinental Montreal i Kanada för 80 MCAD är ett bra exempel där vi återinvesterar kapitalet i lönsam tillväxt i Europa.

När det gäller förvärv ser vi för närvarande störst möjligheter i Operatörsverksamhet och vi har i det tredje kvartalet slutfört förvärv av NH Brussels Louise i Belgien och DoubleTree by Hilton Bath i Storbritannien. Hotellet i Bath är fullinvesterat med god potential att optimera driften och ta ytterligare marknadsandelar. För NH Brussels Louise utvärderar vi för närvarande lämpliga alternativ för hur hotellet bäst kan positioneras och nå sin fulla potential. I båda dessa fall ser vi en stabiliserad direktavkastning som väl förväntas kompensera för marknadens ökade direktavkastningskrav. Generellt utvärderar vi löpande förändringar i kostnadsnivån i våra investeringar för att säkerställa rätt prioriteringar och en god avkastning.

 Bra utgångsläge i en mer osäker tid
Vår bedömning är att de pandemirelaterade finansiella effekterna nu är över och att hotellmarknaden mer eller mindre har återgått till ett nytt normalläge. RevPAR är på samma nivå eller högre än 2019 på de flesta marknader och efterfrågemixen är relativt balanserad. Långväga internationellt resande och större möten och kongresser har dock fortfarande en bit kvar upp till 2019 års nivåer. Stigande inflation och högre energipriser har så här långt inte satt något tydligt negativt avtryck i hotellefterfrågan.

I Fastighetsförvaltning är det hyresgästerna som själva bär kostnaderna för energi och högre energipriser har därför ingen direkt påverkan på Pandox. I Operatörsverksamhet har effekterna av högre energipriser hittills varit begränsade, men de förväntas öka från och med det första kvartalet 2023.

Med övervägande rörliga intäkter, vilket normalt erbjuder ett skydd mot både ökade kostnader och högre räntor, har Pandox en stark position. Vår goda finansiella ställning och starka kassaflöde ger oss frihet att vara opportunistiska när det gäller investeringar och förvärv. Vi är öppna för att sälja hotellfastigheter om priset är rätt och därigenom frigöra ytterligare kapital som kan återinvesteras i nya projekt med hög potential till värdeskapande.