VD har ordet:
Attraktiv position i återhämtningen

Ytterligare ett restriktionstungt kvartal
Det första kvartalet utvecklades i linje med Pandox förväntningar och följde samma mönster som närmast föregående kvartal. Omfattande restriktioner på samtliga Pandox marknader ledde till en fortsatt mycket låg hotellefterfrågan. Sammantaget minskade Pandox totala intäkter och driftnetto i kvartalet med 41 respektive 34 procent. Genom återkommande intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror i Fastighetsförvaltning samt god kostnadskontroll i Operatörs-verksamhet, uppgick EBITDA och resultat före värdeförändringar till 350 MSEK respektive 23 MSEK. Pandox finansiella ställning är fortsatt stark med en belåningsgrad om 49,5 procent och likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter om 4 689 MSEK per 31 mars 2021.

En tydlig spelidé i ett svårt läge
Pandox arbetar strukturerat med tre områden i det svåra läge som covid-19 skapat:

Respond – Åtgärder för att motverka den akuta krisen
Restart – Planera för återhämtning
Reinvent – Skapa insikt om hur hotellmarknaden kommer att förändras

Vaccinationer ökar hoppet om förbättrad efterfrågan
I takt med att vaccinationerna ökar väcks nu hoppet om att samhället kan få covid-19 under kontroll och att restriktionerna gradvis kan börja avvecklas. Återhämtningen på hotellmarknader i världen som ligger längre fram i utvecklingen, ger gott stöd för Pandox uppfattning att de underliggande drivkrafterna för, och potentialen i, hotellmarknadens återhämtning efter covid-19 är relevanta även i Europa.

Vi har tidigare beskrivit den positiva utvecklingen när det gäller efterfrågan på resor och hotellboende i Kina, Indien, Australien och Nya Zeeland. I det första kvartalet har dessutom ett framgångsrikt vaccinationsprogram och minskade restriktioner i USA lett till en kraftig ökning av efterfrågan i hotellmarknaden, drivet av inhemskt fritidsresande och lokalt affärsresande. Det finns också tecken i USA på att större företag börjat resa och att mötesmarknaden sakta börjar vakna till liv. I mitten av april uppgick beläggningsgraden i hotellmarknaden i USA till närmare 60 procent med relativt goda snittpriser, trots obefintlig internationell efterfrågan och låg efterfrågan på möten och event. I likhet med andra marknader är det resorthotell och hotell i inhemska och regionala centralorter som är vinnare även i USA.

I Europa är det Storbritannien som kommit längst med vaccinationerna. Vissa restriktioner avvecklades i början av april men möjligheterna till inhemskt resande är fortsatt begränsade. Förutsatt att det blir tillåtet att resa inom landet, förväntas inhemsk fritidsefterfrågan under sommarmånaderna bli stark, framför allt i attraktiva fritidsdestinationer. Förhoppningen är att en liknande utveckling kan bli aktuell även på andra hotellmarknader av större betydelse för Pandox, som till exempel Tyskland och de nordiska länderna. 

Fasindelad återhämtning med olika utvecklingsnivåer
Pandox förväntar sig att hotellmarknadens återhämtning – förutsatt minskade restriktioner och ökad ekonomisk aktivitet – sker i faser med sex utvecklingsnivåer där olika marknadssegment stegvis bygger upp efterfrågan i hotellmarknaden:

1. Städer och länder öppnar upp och restriktioner lättar gradvis
2. Hotell öppnar
3. Inhemskt fritidsresande med växande högbetalande segment
4. Inhemskt affärsresande
5. Möten och internationellt resande
6. Gruppresor

Respektive steg medverkar till att beläggningen stiger och intäkterna ökar, vilket i sin tur skapar förutsättningar för högre snittpriser och ökade intäkter per rum.

Pandox bedömning är att hotellmarknaden i Europa, i det fjärde kvartalet 2020, var på väg in i ”Nivå 4” med god underliggande efterfrågan från inhemskt fritidsresande och en begynnande efterfrågan från inhemskt affärsresande. Den positiva utvecklingen bröts dock av nya restriktioner. När väl restriktionerna minskar igen bör hotellmarknaden relativt snabbt kunna återgå till höstens nivåer och med stöd av ett ökat inhemskt affärsresande därefter kunna ta steget in i ”Nivå 4”.

Intäktsmodell som minskar svängningar
Pandox arbetar med flera olika drifts- och avtalsmodeller, som tillsammans ger ett balanserat intäktsflöde. Mätt i antal rum är cirka 36 procent av intäkterna fullt rörliga (egen hotelldrift och omsättningshyra utan miniminivå) och cirka 64 procent mer trögrörliga (omsättningshyror med miniminivå och fast hyra).

För att rörlig hyra skall materialiseras i hyresavtal med miniminivå krävs att den ackumulerade totala hyran överstiger den ackumulerade miniminivån under en viss tidsperiod, normalt ett kalenderår. Det skydd som minimihyra erbjuder i en svag marknad kan därmed begränsa intäktstillväxten för Pandox i ett inledande skede av en återhämtning som sker från låga nivåer.

Den beläggningsgrad som krävs för att rörlig hyra skall materialiseras i Pandox omsättningsbaserade hyresavtal med minimihyra skiljer sig mellan marknader men är lägst i Norden.

Attraktiv position i återhämtningsfas
Pandox har en attraktiv position med drygt 80 procent av totalt antal rum i regionala och inhemska städer och har därmed en hög exponering mot inhemsk efterfrågan, som kommer att leda hotellmarknadens återhämtning. Återhämtningen är dock helt beroende av när, och i vilken takt, restriktionerna avvecklas.

Baserat på den återhämtning vi såg under hösten 2020 i Europa och en kraftigt ökad efterfrågan på stora och relevanta hotellmarknader utanför Europa, bedöms förutsättningarna för ökad efterfrågan på Pandox marknader vara goda när väl restriktionerna lättar.

Så länge restriktionerna ligger kvar på samma nivåer som tidigare förväntas kontrakterade minimihyror och fasta hyror fortsatt utgöra majoriteten av Pandox totala intäkter. När efterfrågan ökar kommer intäktsökningen, som en konsekvens av drifts- och avtalsmix, inledningsvis att vara tydligast i Operatörsverksamhet som helhet och i Fastighetsförvaltning i Norden.

På grund av hotellmarknadens svaga start på året och hyresavtalens utformning, förväntas rörliga intäkter i hyresavtal med minimihyror materialiseras endast i begränsad utsträckning 2021.