FAQ

Nedan är de vanligast förekommande frågorna Pandox mottagit i samband med delårsrapporten för första kvartalet 2022.

Senast uppdaterad: maj 2022

1. Hur har hotellmarknaden utvecklats under första kvartalet och i början av andra kvartalet?
Det första kvartalet hade en svag start på grund av restriktioner och en normal säsongseffekt men slutade starkt när restriktionerna lättades i många länder och hotellmarknaden kunde återta förlorad mark från vinterns omikronrelaterade dipp. Liksom tidigare gick de inhemska och regionala hotellmarknaderna bäst, men skillnaden mellan dessa och större städer minskade. Detta är ytterligare ett steg mot en normalisering på hotellmarknaden.

Allt eftersom kvartalet fortskred noterades en ökad efterfrågan på alla hotellmarknader, om än i varierande takt och från olika utgångspunkter. Generellt sett var efterfrågan högst i inhemska och regionala städer, med beläggning på många platser – särskilt i Norden och Storbritannien – väl i linje med 2019 års nivåer under senare delen av kvartalet. Den tyska hotellmarknaden visade goda tendenser men hölls tillbaka av restriktioner som inte hävdes förrän den 20 mars.

Det är särskilt glädjande att se att efterfrågan i många större städer, som London, verkligen börjat återhämta sig och nu är på den högsta nivån sedan pandemins utbrott.

Beläggningen för jämförbara enheter inom affärssegmenten Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet var cirka 40 procent (16) respektive 31 procent (11) under första kvartalet. Beläggningen i jämförbara enheter inom segmenten Fastighetsförvaltning och Operatörsverksamhet uppgick i mars till cirka 51 procent (18) respektive 44 procent (12).

Den starka trenden fortsatte i april och bokningsläget ser lovande ut.

2. Hur har affärsresandet utvecklats under kvartalet?
De inhemska och regionala affärsresorna återhämtade sig väl när restriktionerna på Pandox marknader lättade. Detta drevs främst av fritidsefterfrågan och mindre möten.

Mässor, konferenser och stora möten, som kräver mer framtidsplanering, kommer sannolikt att se en starkare återhämtning under andra kvartalet och särskilt under andra halvåret.

Segmentet för internationella affärsresor återhämtade sig stadigt men från lägre nivåer.

3. Kan ni förklara dynamiken i omsättningsbaserade hyror i hyresavtal med minimihyra? Hur förväntar ni er att den omsättningsbaserade komponenten utvecklas under 2022?
Av de 137 hotellfastigheter Pandox har inom affärssegmentet Fastighetsförvaltning, där fastigheterna är uthyrda till operatörer, är 96 hyresavtal omsättningssbaserade med en kontraktuell miniminivå. 32 hyresavtal är 100 procent omsättningsbaserade, utan minimihyra.

Under första kvartalet 2022 hade Pandox omsättningsbaserade intäkter på 98 MSEK, varav den absoluta majoriteten genererades från rena omsättningsbaserade hyresavtal.

Under första kvartalet 2022 genererades, trots den svaga inledningen av året, omsättningssbaserad hyra i 20 (av 96) hyresavtal med miniminivå. Detta är ett lovande tecken för resten av året.

Tröskeln i beläggning för att omsättningsbaserade hyror ska realiseras skiljer sig mellan länder och hyresavtal. Generellt är nivån lägre i Norden än i Storbritannien och Tyskland.

4. Hur kommer Operatörsverksamheten att utvecklas under resten av 2022?
Sammansättningen av hotellen i Operatörsverksamhet är lutat mot internationella destinationer som Bryssel, Berlin och Montreal, med flera stora fullservicehotell, som har drabbats hårdast under pandemin.

Återhämtningen under första kvartalet startade därför från låga nivåer men förbättrades allteftersom kvartalet fortskred. I mars var beläggningsgraden i Operatörsverksamheten 44 procent, jämfört med 12 procent i mars 2021.

Utsikterna är lovande och återhämtningen förväntas fortsätta på grund av en uppdämd efterfrågan från både fritids- och affärsresenärer.

5. Hur kommer inflationen att påverka Pandox verksamhet?
Pandox har ett naturligt skydd mot inflation givet att de flesta av våra hyror är rörliga. I de fall vi har fasta hyresavtal eller omsättningsbaserade hyresavtal med miniminivå sker indexjusteringar.

För närvarande har uppdämd och prisokänslig efterfrågan på hotellrum resulterat i högre genomsnittliga rumspriser på hotellmarknaden.

Högre rumspriser påverkar den rörliga hyran positivt inom Fastighetsförvaltningen och möjliggör att kompensera för högre kostnader inom Operatörsverksamheten.

6. Hur kommer högre räntor att påverka Pandox? 
Generellt sett speglar högre räntor en god ekonomisk tillväxt, vilket normalt översätts till god beläggning och genomsnittliga rumspriser och därmed högre rörliga intäkter (hyra och nettoomsättning) för Pandox. Historiskt sett har ökade intäkter kompenserat för ökade räntekostnader.

För att hantera ränterisken och öka förutsägbarheten i Pandox resultat används räntederivat, främst i form av ränteswappar. Cirka 53 procent netto av Pandox låneportfölj var säkrad mot ränteförändringar under längre perioder än ett år, per 31 mars 2022. Per detta datum var Pandox genomsnittliga ränta 2,5 procent, inklusive effekter från räntederivat.

Pandox enda skuldkälla är banklån från elva relationsbanker. Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid understigande ett år uppgår till 11 452 MSEK, varav 10 241 MSEK som förfaller under fjärde kvartalet 2022 och första kvartalet 2023. Diskussioner om refinansiering pågår och är positiva.

Pandox har en stark finansiell ställning med en belåningsgrad på 49,1 procent per 31 mars 2022.