Sammanfattning av covid-19-effekter för Pandox

Nedan text återfinns i bokslutskommunikén för januari-december 2020, som publicerades den 11 februari 2021. Läs den här.

Affärssegment Fastighetsförvaltning

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende respektive parts affärssituation.

Hårdare restriktioner, med negativ påverkan på hotellmarknaden, infördes gradvis på samtliga Pandox marknader under det fjärde kvartalet. Under december 2020 höll cirka 90 procent av hotellfastigheterna i affärssegmentet öppet, mätt i antal rum.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till motsvarande knappt 2 000 MSEK mätt i årstakt, vilket också förväntas utgöra huvuddelen av Pandox intäkter i det första kvartalet 2021.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det fjärde kvartalet inkommit enligt ursprungliga och nya temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits. Per 31 december 2020 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under nya temporära betalningsvillkor till motsvarande 439 MSEK, jämfört med 421 MSEK per 30 september 2020

Pandox har tagit del av statligt omställningsstöd i Norge och Sverige om totalt motsvarande 19 MSEK i det fjärde kvartalet 2020 (35 MSEK för helåret 2020), vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter.

För mer information, se sidan 6, 7, 8, 23 och 24 i bokslutskommunikén 2020.

Affärssegment Operatörsverksamhet

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Nederländerna, Kanada och Finland om motsvarande cirka 41 MSEK under fjärde kvartalet (97 MSEK för helåret 2020), vilket redovisas som en kostnadsreduktion inom Kostnader Operatörsverksamhet.

Därutöver har cirka 31 MSEK i kvartalet (117 MSEK för helåret) överförts direkt från myndigheter till Pandox anställda i form av lönestöd för permitterad personal. Dessa ingår således inte i Pandox redovisade siffror.

Totalt uppgår samtliga statliga bidrag inom Operatörsverksamhet till cirka 72 MSEK för fjärde kvartalet och 214 MSEK för helåret 2020.

För mer information, se sidan 6, 7, 8, 23 och 24 i bokslutskommunikén 2020.

Löpande resultatnivå

Vid utgången av det fjärde kvartalet var Pandox totala kostnader i paritet med intäkterna från kontrakterade minimihyror och fasta hyror.

För mer information, se sidan 6, 7 och 8 i bokslutskommunikén 2020.

Investeringar

Planerade investeringar under 2021 uppgår till motsvarande cirka 790 MSEK, till vilket kommer underhåll om cirka 45 MSEK. Möjliga praktiska begränsningar på grund av covid-19 innebär en risk för att den planerade investeringsvolymen inte kan realiseras fullt ut 2021.

För mer information, se sidan 9 i bokslutskommunikén 2020.

Värdering av hotellfastigheter

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte vilka ingår i EPRA NAV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt. Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar.

Pandox har vid utgången av det fjärde kvartalet 2020 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnoteringen 2015.

Osäkerheten om pandemins påverkan på framtida kassaflöden är fortsatt hög. Dels på grund av osäkerhet kring vaccinationsprogram, smittspridning och därtill relaterade myndighetsrestriktioner. Dels på grund av osäkerhet om eventuella bestående effekter av covid-19 på samhällsekonomin och på hotellmarknaden på längre sikt. Pandemins effekter på direktavkastningskrav kan ännu inte med rimlig säkerhet fastslås på grund av att vägledande evidens i transaktionsmarknaden och för värdering av hotellfastigheter är otillräckliga.

Parametrar som påverkar värderingarna följs noga och i takt med att effekterna av covid-19 klarnar kommer Pandox kunna uppskatta direktavkastningskrav och framtida kassaflöden med större precision.

På grund av covid-19 har endast ett 60-tal externa värderingar, som referenspunkt för Pandox interna värderingar, genomförts under året.

De externa värderingarna uppvisar stor spridning både inom och mellan marknader, vilket speglar en fortsatt stor osäkerhet. Genomförda externa värderingar ligger sammantaget cirka 6 procent under Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka 0 till cirka -10 procent per land. Hotellfastigheter i Norden uppvisar genomgående en lägre differens och spridning mellan Pandox och de externa värderarnas värderingar, medan hotellfastigheter utanför Norden uppvisar en större differens.

Värderingsskillnaden för hotellfastigheter utanför Norden förklaras i huvudsak av att de externa värderarna har höjt avkastningskravet på hotellfastigheter baserat på antagandet om fortsatta negativa effekter från covid-19. Se sidan 21för information om fastigheternas marknadsvärde per land.

I det fjärde kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till -533 MSEK för Förvaltningsfastigheter och -101 MSEK för Rörelsefastigheter, huvudsakligen som en effekt av lägre förväntade kassaflöden grund av covid-19

För mer information, se sidan se sidan 9, 21 och 23 i bokslutskommunikén 2020.

Finansiering

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 31 december 2020 uppgick belåningsgraden netto till 48,7 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 221 MSEK.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till
5 544 MSEK, varav 3 802 MSEK med förfall i december 2021. Konstruktiva diskussioner om refinansiering pågår.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

  1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
  2. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om nyfinansiering, refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det fjärde kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal.

För mer information, se sidan 10 och 11 i bokslutskommunikén 2020.

Statliga stödprogram för hyresgäster och anställda

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Hyresgäster i Tyskland och Storbritannien har under delar av året kunnat skjuta på hyresbetalningar samt kapitalisera och betala dessa i efterskott över en längre period. Denna möjlighet har förlängts till 31 mars 2021 i Storbritannien men har utgått i Tyskland, som istället har infört intäktsstöd för bolag som blivit drabbade av restriktioner avseende november och december 2020.

Under det fjärde kvartalet var det, förutom nämnda intäktsstöd i Tyskland, främst permitteringsstöd i Pandox olika marknader som fortfarande var tillgängliga och kunde utnyttjas.

Pandox har för avsikt att under 2021 ansöka om ytterligare statliga bidrag avseende kostnader under 2020, vilka kommer att redovisas när belopp är kända.

Skattemässiga åtgärder

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, fastighetsskatt och uppskjutande av momsbetalningar. Exempelvis har skattebetalningar för 2020 uppgående till motsvarande cirka 93 MSEK, huvudsakligen rörande moms, skjutits upp till 2021.

Pandox har intagit en försiktig position avseende vissa stöd som medför en extra kostnad – till exempel kostnadsränta och uppskjutna skattebetalningar – för att på så vis minska engångseffekten när covid-19-krisen är över och åtgärdspaketen slutar gälla. Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.