Sammanfattning av covid-19-effekter för Pandox

Nedan text återfinns i delårsrapporten för januari-juni 2021, som publicerades den 16 juli 2021. Läs den här.

Affärssegment Fastighetsförvaltning

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende respektive parts affärssituation.

Per 30 juni 2021 höll cirka 97 procent av hotellfastigheterna i affärssegmentet öppet, mätt i antal rum.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till motsvarande knappt 2 000 MSEK mätt i årstakt, vilket också förväntas utgöra huvuddelen av Pandox intäkter i det tredje kvartalet 2021.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det andra kvartalet inkommit enligt ursprungliga och nya temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits. Per 30 juni 2021 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under nya temporära betalningsvillkor till motsvarande 640 MSEK, jämfört med 566 MSEK per 31 mars 2021.

Pandox har tagit del av statliga bidrag i Sverige, Finland och Danmark om totalt motsvarande 2 MSEK i det andra kvartalet (10 MSEK i det första kvartalet 2021), vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter.

För mer information, se sidan 7, 8 och 25 i delårsrapporten.

Affärssegment Operatörsverksamhet

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Kanada, Storbritannien och Nederländerna om motsvarande cirka 98 MSEK i det andra kvartalet (44 MSEK i det första kvartalet 2021), varav huvuddelen avser tidigare resultatperioder, vilket redovisas som en kostnadsreduktion inom Kostnader Operatörsverksamhet.

Därutöver har cirka 26 MSEK (33 MSEK i det första kvartalet 2021) överförts direkt från myndigheter till Pandox anställda i form av lönestöd för permitterad personal. Dessa ingår således inte i Pandox redovisade siffror.

För mer information, se sidan 7, 8 och 25 i delårsrapporten.

Löpande resultatnivå

Vid utgången av det andra kvartalet var Pandox totala kostnader i paritet med intäkterna från kontrakterade minimihyror och fasta hyror.

För mer information, se sidan 7 och 8 i delårsrapporten.

Investeringar

Planerade investeringar under 2021 uppgår till motsvarande cirka 1 100 MSEK, till vilket kommer underhåll om cirka 45 MSEK. Möjliga praktiska begränsningar på grund av covid-19 innebär en risk för att den planerade investeringsvolymen inte kan realiseras fullt ut 2021.

För mer information, se sidan 10 i delårsrapporten.

Värdering av hotellfastigheter

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar endast i informationssyfte vilka ingår i EPRA NRV.

Värderingsmodellen består av en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen inom de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen, avtalsläget, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt. Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst var tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen.

Pandox har en robust värderingsprocess och en konsekvent värderingsansats. Pandox har vid utgången av det andra kvartalet värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och vedertagna kassaflödesmodell som använts sedan börsnoteringen 2015 efter godkänd granskning av börsrevisorn.

Pandox har hanterat osäkerheter hänförliga till covid-19-pandemin främst genom de kassaflödesprognoser som ligger till grund för värderingarna. Osäkerheten om pandemins påverkan på framtida kassaflöden är fortsatt hög. Dels på grund av osäkerhet kring vaccinationstakt, smittspridning och myndighetsrestriktioner. Dels på grund av osäkerhet om eventuella bestående effekter av covid-19 på samhällsekonomin och på hotellmarknaden på längre sikt.

Pandemins effekter på direktavkastningskrav kan ännu inte med rimlig säkerhet fastslås framförallt på grund av att vägledande evidens i transaktionsmarknaden för värdering av hotellfastigheter är otillräcklig. Under normala omständigheter tenderar Pandox bedömda avkastningskrav vara mycket lika de som erhålls från externa fastighetsvärderare. Dessa tar i sin tur utgångspunkt i marknadens direktavkastningskrav som i mån av tillgång härletts ur transaktioner av jämförbara hotellfastigheter. Den komplexitet som covid-19-pandemin gett upphov till har dock skapat en högre osäkerhet om framtiden och därmed gett upphov till ett större mått av uppskattningar och bedömningar även gällande marknadens direktavkastningskrav. Den högre graden av bedömning av direktavkastningskravet som därigenom uppstått, har skapat en större avvikelse mellan Pandox direktavkastningskrav och vissa direktavkastningskrav som de externa värderarna använt i sina beräkningar. Pandox hantering av komplexiteten och nödvändiga överväganden har löpande diskuterats och analyserats internt inom företaget samt i Pandox revisionsutskott, finansutskott och styrelse. Pandox bedömning är att covid-19-pandemin är av övergående karaktär med begränsad effekt på det långsiktiga direktavkastningskravet.

Pandox följer noga parametrar som påverkar värderingarna. I takt med att effekterna av covid-19 klarnar förväntas direktavkastningskrav och framtida kassaflöden att kunna uppskattas med större precision.

Som referenspunkt för Pandox interna värderingar har 112 externa värderingar genomförts under de senaste tolv månaderna. Pandox har under det andra kvartalet genomfört 22 externa värderingar i Norden och Schweiz och tagit del av 21 tidigare genomförda externa värderingar i Storbritannien och Irland. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas och vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske.

De externa värderingarna uppvisar stor spridning både inom och mellan marknader, vilket speglar en fortsatt stor osäkerhet och skiftande externa värderingsansatser. Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 72 procent av fastigheterna och ligger sammantaget cirka 6 procent under Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka +6 till cirka -15 procent per land. Hotellfastigheter i Norden uppvisar genomgående en lägre differens och spridning mellan Pandox och de externa värderarnas värderingar, medan hotellfastigheter utanför Norden uppvisar en större differens.

De 22 externa värderingar (9 i Sverige, 8 i Norge, 4 i Finland och 1 i Schweiz) som genomförts i det andra kvartalet ligger sammantaget cirka 2 procent över Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka +6 till cirka -2 procent per land.

Värderingsskillnaden för hotellfastigheter utanför Norden förklaras i huvudsak av att de externa värderingarna genomfördes i en särskilt utmanande period i pandemin där de externa värderarna höjde direktavkastningskravet på hotellfastigheter baserat på antagandet om långtgående och bestående negativa effekter från covid-19. Se sidan 22 för information om fastigheternas marknadsvärde per land.

I det andra kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till -105 MSEK för Förvaltningsfastigheter, huvudsakligen som en effekt av lägre förväntade kassaflöden grund av covid-19. De orealiserade värdeförändringarna för Rörelsefastigheter uppgick till -4 MSEK.

Sedan covid-19-pandemins start i det första kvartalet 2020 har de orealiserade värdeförändringarna uppgått till sammanlagt -2 235 MSEK för Fastighetsförvaltning och -1 011 MSEK för Rörelsefastigheter, motsvarande en samlad minskning med -5,1 procent, huvudsakligen förklarat av lägre förväntade kassaflöden.

För mer information, se sidan 10, 23 och 25 i delårsrapporten.

Finansiering

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 30 juni 2021 uppgick belåningsgraden netto till 49,7 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 4 377 MSEK.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till
5 832 MSEK, varav 3 787 MSEK med förfall i december 2021. Under kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om motsvarande cirka 867 MSEK. Konstruktiva diskussioner om ytterligare refinansiering pågår.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

  1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
  2. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det andra kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal.

För mer information, se sidan 11 och 12 i delårsrapporten.

Statliga stödprogram för hyresgäster och anställda

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Hyresgäster i Tyskland och Storbritannien har sedan pandemins början kunnat skjuta på hyresbetalningar samt kapitalisera och betala dessa i efterskott över en längre period. Denna möjlighet har förlängts till 25 mars 2022 i Storbritannien men har utgått i Tyskland. Tyskland införde intäktsstöd för bolag som blivit drabbade av restriktioner avseende november och december 2020. Detta övergick till stöd för fasta kostnader avseende de första sex månaderna 2021 och löpte till och med 30 juni 2021.

Under det andra kvartalet var det, förutom nämnda stöd för fasta kostnader i Tyskland, främst permitteringsstöd i Pandox olika marknader som fortfarande var tillgängliga och kunde utnyttjas.

Pandox har för avsikt att under 2021 ansöka om ytterligare statliga bidrag avseende tidigare kostnader, vilka kommer att redovisas när belopp är kända

Skattemässiga åtgärder

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, uppskjutande av momsbetalningar och fastighetsskatt. Exempelvis har skattebetalningar, huvudsakligen rörande moms för 2020 samt för första sex månaderna 2021, uppgående till motsvarande cirka 87 MSEK skjutits upp. Majoriteten av beloppet förväntas betalas under 2021.

Pandox har intagit en försiktig position avseende vissa stöd som kan medföra en extra kostnad, för att på så vis minska engångseffekten när covid-19-krisen är över och åtgärdspaketen slutar gälla. Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.