Sammanfattning av covid-19-effekter för Pandox

Nedan text återfinns i bokslutskommunikén januari-december 2021, som publicerades den 10 februari 2022. Läs den här.

Affärssegment Fastighetsförvaltning

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende respektive parts affärssituation.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till drygt 1 900 MSEK mätt i årstakt.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det fjärde kvartalet inkommit enligt ursprungliga och temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits. Per 31 december 2021 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under temporära betalningsvillkor till motsvarande 590 MSEK, jämfört med 649 MSEK per 30 september 2021.

Pandox har tagit del av statliga bidrag i Sverige, Finland, Danmark och Norge om totalt motsvarande 8 MSEK i det fjärde kvartalet (7 MSEK i det tredje kvartalet 2021), vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter.

Affärssegment Operatörsverksamhet

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Kanada, Storbritannien och Nederländerna om motsvarande cirka 28 MSEK i det fjärde kvartalet (15 MSEK i det tredje kvartalet 2021), varav huvuddelen avser tidigare resultatperioder, vilket redovisas som en kostnadsreduktion inom Kostnader Operatörsverksamhet.

Därutöver har cirka 13 MSEK (10 MSEK i det tredje kvartalet 2021) överförts direkt från myndigheter till Pandox anställda i form av lönestöd för permitterad personal. Dessa ingår således inte i Pandox redovisade siffror.

Investeringar

Planerade investeringar under 2022 uppgår till motsvarande cirka 890 MSEK.

Värdering av hotellfastigheter

Pandox genomför interna värderingar av sin hotellfastighetsportfölj och Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet med redovisningsstandard IAS 40. Rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde minus avskrivningar och eventuella nedskrivningar. För Rörelsefastigheter redovisas interna värderingar i informationssyfte och dessa ingår i EPRA NRV-beräkningarna.

Externa värderingar av alla fastigheter genomförs normalt sett varje år av oberoende fastighetsvärderare. De externa värderarna genomför en mer djupgående inspektion minst vart tredje år eller om fastigheten genomgått stora förändringar. De externa värderingarna är en viktig referenspunkt för Pandox interna värderingar i den mån att skillnader mot internt utförd värdering analyseras för att på så vis utmana den interna värderingen. Det är Pandox långivare som bestämmer, eller i vissa fall medverkar i beslut om, vilken extern värderare som ska användas, vilka hotellfastigheter som ska värderas och när det ska ske.

Pandox värderingsmodell består av en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera diskonteras med marknadens avkastningskrav. Värderingen baseras på det berörda hotellets affärsplan, vilken uppdateras minst två gånger per år, och tar bland annat hänsyn till utvecklingen i de underliggande operatörsaktiviteterna, marknadsutvecklingen med särskilt fokus på utbud och efterfrågan, avtalssituation, drifts- och underhållsfrågor och investeringar som syftar till att maximera hotellfastighetens kassaflöde och avkastning på lång sikt.

Pandox har vid utgången av det fjärde kvartalet värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och vedertagna kassaflödesmodell som använts sedan börsnoteringen 2015 efter godkänd granskning av börsrevisorn.

Pandox har hanterat osäkerheter hänförliga till covid-19-pandemin främst genom de kassaflödesprognoser som ligger till grund för värderingarna. Osäkerheten om pandemins påverkan på framtida kassaflöden har minskat genom ökad vaccinationsgrad, avvecklade myndighetsrestriktioner och kraften i hotellmarknadens återhämtning. Det finns fortsatt en viss osäkerhet om eventuella långsiktiga bestående effekter av covid-19 på hotellmarknaden i stort.

Pandemins effekter på direktavkastningskrav kan ännu inte med säkerhet fastslås framförallt på grund av att vägledande evidens i transaktionsmarknaden för värdering av hotellfastigheter fortfarande är otillräcklig. Under normala omständigheter tenderar Pandox bedömda avkastningskrav vara mycket lika de som erhålls från externa fastighetsvärderare. Dessa tar i sin tur utgångspunkt i marknadens direktavkastningskrav som i mån av tillgång härletts ur transaktioner av jämförbara hotellfastigheter. Den komplexitet som covid-19-pandemin gett upphov till har dock skapat en högre osäkerhet om framtiden och därmed gett upphov till ett större mått av uppskattningar och bedömningar även gällande marknadens direktavkastningskrav. Den högre graden av bedömning av direktavkastningskravet som därigenom uppstått, har skapat en större avvikelse mellan Pandox direktavkastningskrav och vissa direktavkastningskrav som de externa värderarna använt i sina beräkningar. Pandox hantering av komplexiteten och nödvändiga överväganden har löpande diskuterats och analyserats internt inom företaget samt i Pandox revisionsutskott, finansutskott och styrelse.

Pandox följer noga parametrar som påverkar värderingarna. I takt med att effekterna av covid-19 klarnar förväntas direktavkastningskrav och framtida kassaflöden att kunna uppskattas med större precision.

Pandox bedömning är att covid-19-pandemin är av övergående karaktär med begränsad effekt på det långsiktiga direktavkastningskravet, baserat på bland annat:

  1. Generellt sett stark återhämtning i både fritids- och affärsefterfrågan när restriktioner minskar
  2. Pandox huvudsakliga exponering är mot hotellmarknader med övervägande inhemsk efterfrågan som varit mer motståndskraftiga vid ökade restriktioner och sett en snabbare och starkare återhämtning vid minskade restriktioner
  3. Under 2021 har vissa inhemska hotellmarknader periodvis presterat på samma eller högre nivå jämfört med motsvarande period 2019
  4. Stödjande banker och i övrigt öppna kredit- och aktiemarknader
  5. Statliga stödprogram för hyresgäster som säkerställt löpande hyresbetalningar
  6. Fallande direktavkastningskrav i andra fastighetsslag har lett till en ökad skillnad i direktavkastningskrav jämfört med hotellfastigheter

Skillnaden mellan de interna och externa värderingarna har gradvis minskat under 2021. Genomförda externa värderingar under de senaste tolv månaderna omfattar cirka 98 procent av fastigheterna och ligger sammantaget cirka 1 procent under Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka +8 till cirka -12 procent per land/region. De negativa avvikelserna förklaras i huvudsak av externvärderingar i Storbritannien och Irland som genomfördes under den period i pandemin där osäkerheten var som högst (december 2020/januari 2021). Sedan dess har en stark återhämtning skett på dessa hotellmarknader, som ännu inte återspeglas i externvärderingen.

Under det fjärde kvartalet har 77 externa värderingar genomförts, vilka sammantaget ligger cirka 1 procent över Pandox interna värderingar – inom ett intervall om cirka +14 till cirka -4 procent per land/region.

Se sidan 23 för information om fastigheternas marknadsvärde per land.

I det fjärde kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till 97 MSEK för Förvaltningsfastigheter. De orealiserade värdeförändringarna för Rörelsefastigheter uppgick till -13 MSEK.

Sedan covid-19-pandemins start i det första kvartalet 2020 har de orealiserade och realiserade värdeförändringarna uppgått till sammanlagt -2 147 MSEK för Förvaltningsfastigheter och -977 MSEK för Rörelsefastigheter, motsvarande en samlad minskning med -4,9 procent, huvudsakligen förklarat av lägre förväntade kassaflöden.

Finansiering

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 31 december 2021 uppgick belåningsgraden netto till 49,8 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 576 MSEK.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kortfristiga kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till 5 891 MSEK, varav 4 693 MSEK med förfall under fjärde kvartalet 2022. Under kvartalet har Pandox genomfört refinansieringar om motsvarande cirka 2 313 MSEK.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

  1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
  2. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det fjärde kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal.

Statliga stödprogram för hyresgäster och anställda

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Hyresgäster i Tyskland och Storbritannien har sedan pandemins början kunnat skjuta på hyresbetalningar samt kapitalisera och betala dessa i efterskott över en längre period. Denna möjlighet har förlängts till 25 mars 2022 i Storbritannien men har utgått i Tyskland. Tyskland införde intäktsstöd för bolag som blivit drabbade av restriktioner avseende november och december 2020. Detta övergick till stöd för fasta kostnader avseende 2021 som vid olika tidpunkter har förlängts och löper nu till och med 31 december 2021.

Under det tredje kvartalet var det, förutom nämnda stöd för fasta kostnader i Tyskland, främst permitteringsstöd i Pandox olika marknader som fortfarande var tillgängliga och kunde utnyttjas.

Pandox har för avsikt att under 2021 ansöka om ytterligare statliga bidrag avseende tidigare kostnader, vilka kommer att redovisas när belopp är kända.

Skattemässiga åtgärder

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, uppskjutande av momsbetalningar och fastighetsskatt. Exempelvis har skattebetalningar huvudsakligen rörande moms för 2020 samt för första nio månaderna 2021, uppgående till motsvarande cirka 28 MSEK, skjutits upp. Hela det uppskjutna beloppet förväntas betalas under första kvartalet 2022.

Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.