Sammanfattning av covid-19-effekter för Pandox

Nedan text återfinns i delårsrapporten för det tredje kvartalet 2020, som publicerades den 23 oktober 2020. Läs den här.

Affärssegment Fastighetsförvaltning

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende resultatutveckling och likviditet för respektive part.

Lättnader i restriktioner med påverkan på hotellmarknaden gjordes på de flesta av Pandox nyckelmarknader under det tredje kvartalet. Mot slutet av kvartalet infördes dock nya lokala restriktioner som påverkade delar av samhällslivet i bland annat Nederländerna och Storbritannien. Per 30 september 2020 var i princip samtliga hotellfastigheter i affärssegmentet öppna.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till motsvarande cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt, vilket också förväntas motsvara merparten av Pandox totala intäkter i det fjärde kvartalet.

Intäkter från omsättningsbaserade hyresavtal utan minimihyra i Norden uppgick till motsvarande cirka 69 MSEK i det tredje kvartalet.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det tredje kvartalet inkommit enligt nya temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits. Per 30 september 2020 uppgick kundfordringar hänförliga till uppskjutna hyror under nya temporära betalningsvillkor till motsvarande 421 MSEK.

Hyresgäster har utnyttjat statliga stödregler som gör det möjligt att skjuta upp hyresbetalningen under en viss tid (se avsnittet om ”Statliga stödprogram” nedan).

Pandox har tagit del av statligt omställningsstöd i Norge och Sverige om totalt motsvarande 16 MSEK i det tredje kvartalet, vilket intäktsförts under Övriga fastighetsintäkter.

För mer information, se sidan 5, 6, 7, 22 och 23 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

Affärssegment Operatörsverksamhet

Pandox har tagit del av statliga stödprogram på respektive marknad om totalt cirka 84 MSEK i det tredje kvartalet.

För mer information, se sidan 5, 6, 7, 22 och 23 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

Löpande resultatnivå

Vid utgången av det tredje kvartalet var Pandox totala kostnader i paritet med intäkterna från kontrakterade minimihyror och fasta hyror.

För mer information, se sidan 5, 6 och 7 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

Investeringar

Planerade investeringar under 2020 uppgår till motsvarande cirka 850–860 MSEK, till vilket kommer underhåll om cirka 50 MSEK. Möjliga praktiska begränsningar på grund av covid-19 på flertalet av Pandox marknader innebär fortsatt en risk för att den planerade investeringsvolymen inte kan realiseras fullt ut 2020.

För mer information, se sidan 8 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

Värdering av hotellfastigheter

Pandox har vid utgången av det tredje kvartalet 2020 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnoteringen 2015. Värderingsmodellen är en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera, diskonteras med direktavkastningskrav som erhålls från externa fastighetsvärderare.

På grund av materiell osäkerhet om de bestående effekterna av covid-19 på samhällsekonomin i stort, försvåras bedömningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter. Effekter på direktavkastningskrav kan ännu inte fastslås på grund av att evidens i transaktionsmarknaden för hotellfastigheter fortfarande är otillräcklig.

På grund av covid-19 har endast ett fåtal externa värderingar genomförts.

I det tredje kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till -315 MSEK för Förvaltningsfastigheter respektive -284 MSEK för Rörelsefastigheter, som en effekt av lägre förväntade kassaflöden under 2020 fram till och med 2022 på grund av covid-19. Orealiserade värdeförändringar för Rörelsefastigheter redovisas enligt IFRS endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV.

Värderingseffekterna kommer att följas noga i takt med att covid-19-situationen klarnar och direktavkastningskrav och framtida kassaflöden kan uppskattas med större precision.

För mer information, se sidan 8 och 20 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

 
Finansiering

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 30 september 2020 uppgick belåningsgraden netto till 48,5 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 348 MSEK.

Därutöver finns andra kreditfaciliteter som fullt ut täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram, där 105 MSEK hade emitterats per 30 september 2020.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. I det tredje kvartalet har samtliga kreditfaciliteter med förfall 2020, motsvarande 4 272 MSEK, förlängts med mellan 12 och 18 månader. Kreditfaciliteter med en löptid mindre än ett år uppgår till
1 818 MSEK.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

  1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
  2. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om nyfinansiering, refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det tredje kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal.

För mer information, se sidan 9 och 10 i delårsrapporten för tredje kvartalet 2020.

Statliga stödprogram

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Däremot har hyresgäster i Tyskland och Storbritannien kunnat skjuta på hyresbetalningen under det andra kvartalet samt kapitalisera och betala sina hyror i efterskott över en längre period. Programmet har förlängts till 1 januari 2021 i Storbritannien men har utgått i Tyskland.

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Nederländerna, Danmark, Kanada och Finland samt inom Fastighetsförvaltning i Norge och Sverige.

Under det tredje kvartalet är det främst permitteringsstöd i Pandox olika marknader som fortfarande är aktiva och kan utnyttjas.

Skattemässiga åtgärder

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, uppskjutande av momsbetalningar och fastighetsskatt. Pandox har intagit en försiktig position avseende vissa stöd som medför en extra kostnad, till exempel kostnadsränta och uppskjutna skattebetalningar, för att på så vis minska engångseffekten när covid-19-krisen är över och åtgärdspaketen slutar gälla. Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.