Sammanfattning av covid-19-effekter för Pandox

Nedan text återfinns i delårsrapporten för det andra kvartalet 2020, som publicerades den 15 juli 2020. Läs den här.

Affärssegment Fastighetsförvaltning

Pandox följer och utvärderar affärsläget löpande och har en nära dialog med hyresgäster i affärssegmentet Fastighetsförvaltning avseende resultatutveckling och likviditet för respektive part.

Vissa lättnader i restriktioner med påverkan på hotellmarknaden har i slutet av kvartalet gjorts på vissa av Pandox nyckelmarknader. I Storbritannien genomfördes dock lättnader av större betydelse för hotellverksamhet först den 4 juli, det vill säga efter det andra kvartalets slut. Per 30 juni var cirka 75 procent av hotellfastigheterna i affärssegmentet öppna och ytterligare hotell har därefter öppnat.

Kontrakterade minimihyror med garanti plus fasta hyror uppgår enligt avtal till motsvarande cirka 2 000 MSEK mätt i årstakt, vilket också förväntas motsvara merparten av Pandox totala intäkter i det tredje kvartalet.

Överenskommelser med hyresgäster om temporära förändringar i betalningsvillkor sker när så är möjligt och lämpligt. Hyror har under det andra kvartalet inkommit enligt nya temporära betalningsvillkor. Inga rabatter på hotellhyror har givits.

Hyresgäster har utnyttjat statliga stödregler som gör det möjligt att skjuta upp hyresbetalningen under en viss tid (se avsnittet om ”Statliga stödprogram” nedan). Förändrade betalningsvillkor har temporärt medfört ökade kundfordringar.

Den 1 april 2020 tog Pandox över driften av två hotell i centrala Köpenhamn. Övertagandena är i linje med företagets strategi att säkerställa hotellfastigheternas värde och långsiktiga utvecklingspotential. Hotellen omklassificerades från affärssegmentet Fastighetsförvaltning till affärssegmentet Operatörsverksamhet per samma datum.

För mer information, se sidan 5, 6, 7, 22 och 23 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 

Affärssegment Operatörsverksamhet

De kostnadsbesparingar som genomfördes i affärssegmentet Operatörsverksamhet i slutet av det första kvartalet, i form av minskad bemanning och samordning av drift mellan hotellen, har haft full effekt genom hela det andra kvartalet. Pandox har tagit del av statliga stödprogram på respektive marknad.

För mer information, se sidan 5, 6, 7, 22 och 23 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 

Löpande resultatnivå

Vid utgången av det andra kvartalet var Pandox totala kostnader i paritet med intäkterna från kontrakterade minimihyror och fasta hyror. Intäkter från omsättningsbaserade hyresavtal utan minimihyra i Norden har gradvis ökat i det andra kvartalet och förväntas öka ytterligare i det tredje kvartalet. När efterfrågan och beläggning ökar i affärssegmentet Operatörsverksamhet kommer också kostnaderna att öka i takt med att hotellen åter bemannas upp.

För mer information, se sidan 5, 6 och 7 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 

Investeringar

Planerade investeringar under 2020 har utökats till motsvarande cirka 850 MSEK, till vilket kommer underhåll om cirka 50 MSEK. Möjliga praktiska begränsningar på grund av covid-19 på flertalet av Pandox marknader innebär fortsatt en risk för att den planerade investeringsvolymen inte kan realiseras fullt ut 2020.

För mer information, se sidan 8 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 

Värdering av hotellfastigheter

Pandox har vid utgången av det andra kvartalet 2020 värderat hotellfastigheterna enligt samma metod och modell som använts sedan börsnoteringen 2015. Värderingsmodellen är en accepterad och beprövad kassaflödesmodell, där de framtida kassaflöden som hotellfastigheterna förväntas generera, diskonteras med direktavkastningskrav som erhålls från externa fastighetsvärderare.

På grund av materiell osäkerhet om de bestående effekterna av covid-19 på samhällsekonomin i stort, försvåras bedömningarna av framtida kassaflöden och direktavkastningskrav för Pandox hotellfastigheter.

Effekter på direktavkastningskrav har i det andra kvartalet inte kunnat fastslås på grund av otillräcklig evidens i transaktionsmarknaden för hotellfastigheter.

I det andra kvartalet har Pandox internvärderat hotellfastighets-portföljen i sin helhet. På grund av covid-19 har inga bekräftande externa värderingar genomförts. Pandox uppfattning är att den samlade bedömningen – i detta skede – av effekterna av covid-19 på enskilda hotellfastigheter bäst kunnat göras av företaget självt baserat på lång erfarenhet, djup kunskap och ett starkt nätverk på den europeiska hotellfastighetsmarknaden.

I det andra kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till -320 MSEK för Förvaltningsfastigheter respektive -282 MSEK för Rörelsefastigheter, som en effekt av lägre förväntade kassaflöden under 2020 och 2021 på grund av covid-19. Orealiserade värdeförändringar för Rörelsefastigheter redovisas enligt IFRS endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV.

Värderingseffekterna kommer att följas noga i takt med att covid-19-situationen klarnar och direktavkastningskrav och framtida kassaflöden kan uppskattas med större precision.

För mer information, se sidan 8 och 20 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 
Finansiering

Pandox har en stark finansiell ställning. Per 30 juni 2020 uppgick belåningsgraden netto till 48,0 procent och likvida medel plus outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 5 516 MSEK.

Därutöver finns andra kreditfaciliteter som fullt ut täcker emitterad volym under Pandox företagscertifikatprogram, där 210 MSEK hade emitterats per 30 juni 2020.

Pandox skuldfinansiering består uteslutande av kreditfaciliteter från elva nordiska och internationella banker i huvudsak mot säkerhet i fastighet. Kreditfaciliteter med en löptid mindre än 1 år uppgår till
4 724 MSEK, varav huvuddelen förfaller i slutet av 2020.

I det andra kvartalet har likviditeten ytterligare förstärkts genom nyfinansiering av tidigare slutförda förvärv till ett belopp om motsvarande cirka 1 665 MSEK med en löptid på 4 år. Därutöver förlängdes en kreditfacilitet om cirka 1 500 MSEK, med förfall 2020, med ytterligare 1 år. Refinansiering av resterande krediter med förfall 2020 förväntas slutföras under det tredje kvartalet 2020.

Pandox finansiella kovenanter utgörs på koncernnivå av:

  1. Belåningsgrad, på en nivå där Pandox finansiella mål för belåningsgrad ger betryggande utrymme
  2. Räntetäckningsgrad, på en nivå där även enbart intäkter från kontrakterade minimihyror och fasta hyror ger tillfredsställande utrymme

Pandox har en positiv och nära dialog med sina långivare om nyfinansiering, refinansiering samt anpassning av villkor och kovenanter i befintliga kreditavtal med hänsyn till covid-19. I det andra kvartalet har långivare gett waivers i enskilda kreditavtal.

För mer information, se sidan 9 och 10 i delårsrapporten för andra kvartalet 2020.

 

Statliga stödprogram

Pandox är verksamt i 15 länder, inräknat delmarknaderna England, Skottland, Wales och Nordirland. De statliga stödprogram som lanserats skiljer sig avsevärt från land till land. Stödet är i huvudsak inriktat mot permitteringsstöd och långivning till företag med olika grad av statliga garantier.

I vissa länder finns program som täcker en direkt andel av företagens fasta kostnader. Något generellt hyresstöd för fastighetsägare finns inte. Däremot kan hyresgäster i Tyskland och Storbritannien välja att under en period skjuta på hyresbetalningen under det andra kvartalet samt kapitalisera och betala sina hyror i efterskott över en längre period.

Pandox har tagit del av stödprogram inom Operatörsverksamhet i Belgien, Tyskland, Nederländerna, Danmark och Kanada.

Stödpaketen är begränsade i tid och det är oklart hur många som kommer att förlängas, samt hur eventuellt förlängda paket kommer att utformas.

 

Skattemässiga åtgärder

För att hantera den finansiella effekten för Pandox med anledning av covid-19 har vissa skatteåtgärder vidtagits, till exempel korrigeringar av preliminära skatteinbetalningar, uppskjutande av momsbetalningar och fastighetsskatt. Pandox har intagit en försiktig position avseende vissa stöd som medför en extra kostnad, till exempel kostnadsränta och uppskjutna skattebetalningar, för att på så vis minska engångseffekten när covid-19-krisen är över och åtgärdspaketen slutar gälla. Pandox följer kontinuerligt alla nya skatteincitament som presenteras i de jurisdiktioner där företaget är verksamt och kommer att agera när så bedöms lämpligt.



Denna webbplats använder cookies På pandox.se använder vi cookies för att förbättra användarupplevelsen för dig och för att samla in statistik. Läs mer om cookies här.