Pandox utvecklas vidare - förvärvar Hotellus International AB

Pandox har träffat överenskommelse med samtliga ägare i Hotellus International AB ("Hotellus") om att förvärva deras aktier i Hotellus. Förvärvet är villkorat av due diligence och av att ordinarie bolagsstämma i Pandox den 30 mars 2000 fattar erforderligt beslut om apportemission.

Betalning för förvärvet sker med en kombination av nyemitterade aktier i Pandox samt kontanta medel. Antalet aktier i Pandox kommer att öka med 9.900.000 aktier och kontantdelen att uppgå till ca 104 Mkr. Kontantdelen kommer att finansieras via upplåning.

Genom förvärvet ökar vinst och kassaflöde per aktie med 12 öre respektive 7 öre räknat proforma 1999, jämfört med Pandox resultat för 1999. För år 2000 med Pandox hotellfastighetsportfölj efter förvärvet av Hotellus, bedöms förbättringen av resultat och kassaflöde per aktie, på helårsbasis, jämfört med utfall för 1999 överstiga 10%.Förvärvet av Hotellus planeras vara genomfört den 31 mars 2000.


Bakgrund och motiv

Pandox är ett renodlat hotellfastighetsbolag och är sedan den 23 juni 1997 noterat på OM Stockholmsbörsens O-lista. Pandox strategi är att äga en typ av tillgång - hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett utvalt marknadssegment med större hotell i centrala lägen i orter med förutsättningar för en tillväxt i hotellmarknaden samt vid naturliga och starka hotellägen som flygplatser och mässanläggningar. Hotellverksamheten skall huvudsakligen vara inriktad mot affärsresenärer och turister.

Pandox styrelse har beslutat att utveckla strategin innefattande bl a en utökning av den geografiska strategin till att omfatta norra Europa. Motivet är att ett utökat geografiskt område ger bättre förutsättningar för fortsatt marknadstillväxt och riskspridning. Vidare kan hotellkonjunkturcykeln bättre utnyttjas för lönsamma förvärv.

För att stärka fokuseringen och öka den framtida potentialen avser Pandox att vid etableringar utanför Sverige samarbeta med operatörer med starka varunamn. Samarbetet skall ske under kända avtalsformer.

Genom förvärvet av Hotellus skapas en stark bas för den utvecklade strategin. Pandox tillförs en portfölj av välkända kvalitetshotell i stora hotellmarknader som förväntas bidra till att stärka intäktsstrukturen och kassaflödet. Verksamheten i samtliga hotellfastigheter som ingår i förvärvet drivs av Scandic Hotels och marknadsförs under varumärkena Scandic Hotels och Holiday Inn. Etableringen i norra Europa sker i starka hotellmarknader och med avtalsformer som är välkända för Pandox.

Förvärvet av Hotellus medför förbättrad vinst och ökat kassaflöde per aktie samtidigt som strategin att fokusera på större hotellfastigheter i citylägen på större orter fortsätter. Därigenom förbättras kvalitén och utvecklingspotentialen i Pandox bestånd. Affären ökar Pandox börsvärde betydligt vilket skapar förutsättningar för ökad likviditet i aktien. Synergieffekter beräknas uppgå till ca 7 Mkr per år.

Då sättet att bedriva hotellrörelse direkt påverkar hotellfastighetens lönsamhet är valet av operatör en avgörande faktor för god vinstutveckling. Pandox fortsätter därför samarbetet tillsammans med starka hotelloperatörer. Scandic Hotels och Pandox har redan ett omfattande samarbete med beprövade arbetsmetoder vad avser hyressättning, hyreskontraktens utformning och samverkan för ökad lönsamhet.

Pandox arbetsmetoder har under 1999 ytterligare standardiserats och dokumenterats för att inför en internationalisering skapa en bas för kunskapsöverföring. Marknadsinformationssystemen byggs för närvarande ut till att omfatta samtliga länder i norra Europa. Detta tillsammans med den kunskap Pandox styrelse och ledning har samt den kompetens som tillförs via Hotellus organisation, innebär att den nya sammanslagna organisationen är väl rustad att utveckla Pandox vidare i en internationell miljö.

Scandic Hotels och Holiday Inn driver sammanlagt 500 hotell i norra Europa.
De båda varumärkena vänder sig till det övre mellanklassegmentet vilket också är det marknadssegment som Pandox fokuserar på. Samarbetet med dessa snabbväxande och ledande varumärken ger en betydande tillväxt- och utvecklingspotential för Pandox i framtiden.

- Pandox fortsätter sin etablering på nya intressanta hotellmarknader tillsammans med en operatör som vi känner väl. Pandox har sedan länge samarbetat med Scandic Hotels i Sverige och expansionen i norra Europa blir därför en naturlig vidareutveckling av det samarbetet. Pandox arbetsmetodik och fokus på lönsamhet och kassaflöde, i kombination med den erfarenhet som finns inom Hotellus organisation, skapar mycket goda förutsättningar för framtida värdetillväxt för aktieägarna, säger Anders Nissen, VD i Pandox.


Uttalande från större ägare i Hotellus

- Hotellus och Pandox kompletterar varandra på ett bra sätt och bildar tillsammans ett bolag med en intressant storlek på marknaden för hotellfastigheter. Pandox är med sin branschkunskap och utvecklade strategi en utmärkt samarbetspartner för Scandic med de expansionsplaner som vi har i Norden och norra Europa. Pandox krav på integritet gentemot andra operatörer är stark, vilket vi till fullo kommer att respektera. Innehavet i Pandox är av strategisk karaktär och vi räknar med en god värdeutveckling på vår investering, säger Roland Nilsson, VD & Koncernchef Scandic Hotels.

- Affären är industriellt riktig. Genom Pandox förvärv kan värdena och potentialen i Hotellus utvecklas och mervärden skapas på ett för aktieägarna förmånligt sätt. Vi ser positivt på vårt ägande i Pandox och har därför valt att enbart ta aktier som betalning för vår andel i Hotellus, säger Göte Dahlin, VD i Nordisk Renting.


Beskrivning av Hotellus

Hotellus bildades i december 1997 som ett helägt dotterbolag till Scandic Hotels AB. Sedan dess har Hotellus vuxit genom ett antal förvärv till att idag vara en av de 5 största hotellfastighetsägarna i Norden sett till antalet hotellrum. Genom förvärven har nya ägare tillkommit och Scandic Hotels ägarandel sjunkit till 49,9 %. De tre största ägarna i Hotellus är Scandic Hotels, Nordisk Renting och Länsförsäkringar Wasa Liv.

Hotellus affärside har varit att äga och utveckla hotellfastigheter i norra Europa i nära samarbete med ledande, icke med varandra konkurrerande varumärken. Samarbete har skett med väl etablerade distributörer (varumärken) som Scandic Hotels och Holiday Inn. Scandic Hotels är operatör i alla Hotellus hotellfastigheter.

Rörliga och omsättningsbaserade hyror är ett centralt inslag i Hotellus samarbete med operatören. Detta medför att man tillsammans söker optimera omsättningen genom att anpassa byggnader och hotellverksamhet. Kontraktstiden för de rörliga hyresavtalen är i genomsnitt 10-15 år.

Hotellus äger 16 hotellfastigheter, varav 8 stycken är belägna i Sverige, tre i Tyskland, tre i Belgien, en i Danmark och en i England. Antalet hotellrum uppgår till 3 589 och den totala ytan till 224 223 kvm. Under 1998 förvärvades en tomt i Mölndal, där nu ett nytt hotell på 208 rum uppförs som skall ersätta det gamla Scandic Mölndal. Hotellet beräknas öppna i slutet av april 2000. Under slutet av 1999 förvärvades Scandic Hotel Park i Stockholm och Hotel Albert Premier i Bryssel. Förvärvspriset uppgick sammantaget till 440,7 Mkr.

Hyresintäkterna 1999 uppgick till 181 Mkr och driftsöverskottet till 148 Mkr. Hotellus resultat efter skatt för 1999 var 70,8 Mkr. Hotellfastigheternas direktavkastning uppgick sammantaget till 9,0 % baserat på bokförda anskaffningsvärden.

Den synliga soliditeten uppgick till 37,7 % per den 31 december 1999. Tillgångarna utanför Sverige är finansierade i lokal valuta, varför nettoeffekten av valutaomräkning endast marginellt påverkat koncernens egna kapital under 1999. Hotellfastigheternas bokförda värde per den 31 december 1999 uppgick till ca 2 175 Mkr och fördelades på respektive land enligt tabellen nedan.

Sverige 37%
Danmark 19%
Tyskland 18%
Belgien 13%
England 13%

Presskonferens m.m.

Med anledning av förvärvet kommer presskonferens att hållas idag måndagen den 7 februari klockan 12:00 på Scandic Hotel Park i Stockholm.


Enskilda Securities är rådgivare till Pandox.



Stockholm den 7 februari 2000
PANDOX HOTELLFASTIGHETER AB

Styrelsen

Hela pressmeddelandet inklusive tabeller och bilaga kan laddas ned från medföljande länk.

http://reports.huginonline.com/Sv.pdf