Pressmeddelande



Stockholm den 2 januari 1998

Detta pressmeddelande får inte publiceras eller distribueras till personer bosatta i eller med adress i USA eller Kanada.

Samtliga sifferjämförelser i detta pressmeddelande görs mot den redovisning som upprättats i samband med fastighetsförvärvet från WASA och som redovisas i det prospekt som offentliggjordes den 15 december 1997. Prospektet finns att tillgå på Pandox. Detta pressmeddelande kommer att tillställas samtliga, per den 29 december 1997, registrerade aktieägare i Pandox.

  • Förvärvet omfattar nio hotellfastigheter med hyresintäkter om cirka 26 Mkr samt en tomt i Uppsala och operatörsbolaget i Kristianstad.

  • Pandox driftsöverskott förbättras med cirka 19 Mkr och resultatet efter skatt ökar med cirka 2 Mkr.

  • Genom förvärvet stärker Pandox sin marknadsposition och får efter förvärvet totalt 29 hotellfastigheter med ett bokfört värde om cirka 2 100 Mkr.

  • Förvärvspriset uppgår till totalt 192 Mkr och betalas kontant.

Fastigheter under förvärv från Tornet
Pandox Hotellfastigheter AB ("Pandox") har den 30 december 1997 avtalat om förvärv av nio hotellfastigheter från Fastighets AB Tornet ("Tornet"). Förvärvet från Tornet omfattar hotellfastigheterna, Scandic Hotel i Kalmar, Grand Hotel i Kristianstad, Scandic Hotel i Karlstad, First Hotel Brask i Linköping, Hotell Linné i Uppsala, Scandic Hotel i Karlshamn, Stadshotellet i Sandviken, Hotell Norra Vättern i Askersund samt Good Morning Hotel i Boden. Därutöver ingår i förvärvet en tomt med byggrätt på cirka 5.000 kvm (idag parkering) belägen invid Hotell Linné i Uppsala och operatörsbolaget för Grand Hotell i Kristianstad.

De nio fastigheternas samlade hyresintäkter beräknas för 1997 uppgå till cirka 26 Mkr. Driftsöverskottet beräknas för samma period uppgå till cirka 19 Mkr. Förvärvspriset uppgår till totalt 192 Mkr. Inklusive förvärvskostnader, lagfart och investeringar kommer det bokförda värdet för fastigheterna proforma 1997 att uppgå till cirka 195 Mkr. Direktavkastningen 1997 på detta bokförda värde beräknas uppgå till 9,7 procent.

Nyckeldata 1997 för fastigheter under förvärv från Tornet

HotellByggårAntal hotellrumTotal yta, kvmvarav hotell, %Kontraktstyp, hotell*
Scandic Hotel, Kalmar1969/861485485 100O
Grand Hotel, Kristianstad1960/891497524 94O
Scandic Hotel, Karlstad1969/831435694 100O
First Hotel Brask, Linköping19601336540 94F
Hotell Linné, Uppsala1890/19871165831 100F
Scandic Hotel, Karlshamn1969/72993335 100O
Stadshotellet, Sandviken1937/86847003 80O med g
Hotell Norra Vättern, Askersund 612700 100O med g
Good Morning Hotel, Boden1990511245 100F
Summa förvärv från Tornet 98445357 95 
*) O: Omsättningsbaserat hotellhyresavtal
O med g: Omsättningsbaserat hotellhyresavtal med golvhyra
F: Fast hotellhyresavtal

Hyreskontrakten för de förvärvade fastigheterna har en genomsnittlig återstående kontraktstid om 5 år. Andelen omsättningsbaserade hotellhyresavtal (inklusive avtal med golvhyra) uppgår till 62 procent av de förvärvade fastigheternas hyresintäkter.

Fasta hotellhyresavtal utgör 35 procent och hyresavtal för övriga kommersiella ytor utgör 3 procent. Av de förvärvade fastigheternas hyresintäkter kommer 71 procent från fastigheter belägna i region- och universitetsstäder och 29 procent från övriga orter i Sverige.

Förvärvet förutsätter att Pandox pågående nyemission blir inbetald.

Bakgrund och motiv
Pandox är ett renodlat hotellfastighetsbolag. Verksamheten startade i januari 1995 genom att Skanska och Securum sammanförde sina hotellfastigheter. Efter starten har ett antal förvärv och avyttringar av hotellfastigheter gjorts. Sedan den 23 juni 1997 noteras Pandox-aktien på O-listan vid Stockholms Fondbörs.

Den 24 november 1997 offentliggjorde Pandox förvärvet av fyra hotellfastigheter från WASA. Förvärvet finansieras bland annat av en nyemisson med företrädesrätt för Pandox aktieägare. Genom nyemissionen ges Pandox också resurser att fortsätta sin strategi att förvärva hotellfastigheter på större orter i Sverige och i övriga Norden där Pandox kunskaper om hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling kan användas på ett effektivt och för aktieägarna lönsamt sätt. I emissionsprospektet som offentliggjordes den 15 december 1997 har styrelsen för Pandox mer i detalj redogjort för bolagets strategiska inriktning.

Med förvärvet från Tornet fortsätter Pandox sin expansion. Den förvärvade portföljen av hotellfastigheter är ostrukturerad avseende avtal, hotellprofil, distribution, ytlayout m.m. Pandox kunnande inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling som sammanförs i den sk Pandox-modellen skapar goda förutsättningar att utveckla de förvärvade fastigheterna. En lyckad förädling av fastigheterna bedöms medföra en god utveckling av driftsöverskottet framöver.

Likvid och finansiering
Tillträde och likvid sker den 2 mars 1998. Ekonomisk avräkning sker slutligen den 31 mars 1998. Pandox erlägger betalning kontant och finansierar förvärvet med egna och lånade medel.

Prognos 1997
I delårsrapporten per 30 september 1997 bedömdes hyresintäkterna för 1997 uppgå till cirka 140 Mkr och driftsöverskottet till cirka 119 Mkr. Resultatet efter skatt bedömdes uppgå till cirka 27 Mkr. Kassaflödet från rörelsen före förändring av rörelsekapital och investeringar bedömdes uppgå till cirka 54 Mkr.
Förvärven från WASA och Tornet påverkar inte prognosen 1997.

Effekter på Pandox av förvärven från WASA och Tornet
Efter förvärvet från WASA äger Pandox 20 hotellfastigheter. Hyresintäkterna och driftsöverskottet för dessa fastigheter bedöms på helårsbasis uppgå till cirka 195 Mkr respektive cirka 168 Mkr. Det bokförda värdet för dessa fastigheter uppgår till 1 892 Mkr (inklusive fastighetsinventarier). Resultatet efter skatt proforma 1997 beräknas uppgå till cirka 46 Mkr. Kassaflödet från rörelsen före förändring av rörelsekapital och investeringar beräknas uppgå till cirka 81 Mkr.

På helårsbasis innebär förvärvet från Tornet att Pandox hyresintäkter och driftsöverskott proforma 1997 ökar till cirka 221 Mkr respektive cirka 187 Mkr. Fastigheternas bokförda värde ökar till 2 087 Mkr (inklusive fastighets-inventarier), fördelat på totalt 29 hotellfastigheter. Resultatet efter skatt, proforma 1997 inklusive Tornetförvärvet, beräknas uppgå till cirka 48 Mkr. Kassaflödet från rörelsen före förändring av rörelsekapital och investeringar beräknas uppgå till cirka 86 Mkr.

Direktavkastningen proforma 1997 för det samlade beståndet uppgår till 9,0 procent. Av hyresintäkterna kommer 31 procent från fastigheter i Stockholm, 17 procent i Göteborg, 16 procent i Malmö, 28 procent i regions- och universitetsstäder och 8 procent övriga orter i Sverige. Hyresintäkter från hotell svarar för 89 procent av de totala hyresintäkterna.
Sammantaget ökar de båda förvärven, proforma 1997, vinsten per aktie till 3,20 kronor och kassaflödet till 5,75 kronor per aktie. Soliditeten, proforma 1997 efter de båda förvärven beräknas uppgå till 36,6 procent. Avkastningen på eget kapital ökar till 6,1 procent.

I bilaga till detta pressmeddelande lämnas detaljerade resultat- och balansräkningar samt nyckeltal. För ytterligare information avseende principer för upprättande av proformaredovisningen för 1997 hänvisas till prospektet som upprättats med anledning av den pågående nyemissionen.

Alfred Berg är rådgivare till Pandox.

Stockholm den 2 januari 1998
Pandox Hotellfastigheter AB

För ytterligare upplysningar:
Bengt Kjell, vice styrelseordförande Pandox Hotellfastigheter AB,
08-614 17 40 eller 070-594 53 98.

 

Bilaga: Resultat- och balansräkningar samt nyckeltal



Koncernresultaträkningar i sammandrag
MkrPrognos 1997Proforma 1997 enl. prospektProforma 1997
efter Tornetförvärv
Hyresintäkter140,4195,4221,1
Övriga fastighetsintäkter11,714,815,5
Totala förvaltningsintäkter152,1210,2236,6
Fastighetskostnader-32,7-42,4-49,8
Driftsöverskott119,4167,8186,8
Avskrivning*-26,3-34,6-37,0
Resultat fastighetsverksamhet93,1133,2149,8
 
Resultat operatörsverksamhet*-0,20,5-1,5
Bruttoresultat92,9133,7148,3
 
Administrativa kostnader*-17,3-17,8-18,3
Intäkter/kostnader av engångskaraktär1,100
Rörelseresultat76,7115,9130,0
 
Finansnetto-49,7-69,9-82,0
Resultat efter finansiella poster27,046,048,0
Skatt000
 
Årets Resultat27,046,048,0
 
Not *) Totala avskrivningar uppgår proforma 1997 efter Tornetförvärv till 38,2 Mkr, proforma 1997 enligt prospekt till 35,2 Mkr och prognos 1997 till 26,9 Mkr

Koncernbalansräkning i sammandrag
MkrPrognos 1997Proforma 1997 enl. prospektProforma 1997
efter Tornetförvärv
Fastigheter1327,01873,02065,0
Inventarier20,020,023,0
Finansiella anläggningstillgångar17,017,017,0
Omsättningstillgångar30,930,930,9
Likvida medel35,021,521,5
Summa tillgångar1429,91962,4 2157,4
 
Eget kapital582,7787,7789,5
Räntebärande skulder 779,5 1104,51292,6
Icke räntebärande kortfristiga skulder67,7 70,275,2
Summa eget kapital och skulder 1429,91962,4 2157,4

Nyckeltal
MkrPrognos 1997Proforma 1997 enl. prospektProforma 1997
efter Tornetförvärv
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning %8,98,99,0
 
Finansiella nyckeltal
Räntetäckningsgrad, %154,3165,8158,5
Soliditet, %40,840,136,6
Räntabilitet på eget kapital, 4,65,86,1
Kassaflöde före förändring av
Rörelsekapital och investeringar, Mkr53,981,286,2
 
Data per aktie*
Årets resultat2,453,073,20
Kassaflöde4,895,415,75
 
*) Antal aktier efter nyemission enligt prospekt uppgår till 15.000.000. För prognos 1997 har justering gjorts för fondemissionselementet i nyemissionen. Börskursen 58 kronor den 27 november 1997 har använts vid beräkning av data per aktie.