Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighetstyper och har särdrag som kräver specialistkompetens. Värdetillväxten är komplex och grundar sig på att intäkterna och resultatet påver- kas av flera faktorer som bland annat den underliggande hotellmarknaden, val av varunamn, pris- och produktsegment, avtalstyp och aktivt ägande. För ett lyckat resultat är det av stor betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs och analyseras med hjälp av en väl utvecklad arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet.
Pandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassaflöde med begrän- sad risk kallas Pandoxmodellen och är bolagets viktigaste operativa process. Modellen omfattar fyra olika steg innan genomförande och uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas kontinuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandoxmodellen. På samma sätt föregås varje förvärv och avyttring av en sådan utvärdering. Pandoxmodellens fyra steg är marknadsanalys, marknadsstrategi, lönsamhetsoptimering och avtalsoptimering.
PANDOXMODELLEN
Marknadsanalys
För att bedöma vilken lönsamhetspotential och därmed hyres- betalningsförmåga, som finns i ett hotell, görs en marknads- analys. Den lokala marknaden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.
Marknadsstrategi
En strategisk plan fastställs för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika förutsättningar, den lokala marknaden och dess placering i hotellkonjunkturcykeln. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastig- hetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst.
Lönsamhetsoptimering
Då fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. För att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören och dess verksamhet kontinuerligt.
Avtalsoptimering
Det optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet fördelas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. Hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.